나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3331 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제20층 제2003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 중 제20층 제2003호로서, 외벽 : 외장석 및 금속판넬붙임 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 오피스텔,도시형생활주택,근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측및 북서측으로 각각 노폭 약15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3331 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제20층 제2003호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 중 제20층 제2003호

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평) - 제공된 정보에 건물 면적이 0으로 기재되어 있어, 정확한 확인이 필요합니다.

감정가: 112,000,000원 (1억 1천 2백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2020-06-03

확정일자: 2020-04-27

보증금: 136,500,000원 (1억 3천 6백 50만원)

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-01-20

비고: 본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형 조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행 시 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025.05.28. 접수, 임차인 김 )는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 상기 임차인의 보증금 136,500,000원은 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다세대주택 위주이며, 거래 시점은 2026년 7월입니다.

2026년 7월 1일 거래된 구로동 739-41 (1994년식, 41.22㎡, 3층)은 19,500만원에 거래되었습니다. (약 12.47평, 평당 약 1,563만원)

2026년 7월 1일 거래된 구로동 112-24 (2023년식, 29.84㎡, 2층)은 28,200만원에 거래되었습니다. (약 9.03평, 평당 약 3,123만원)

2026년 7월 6일 거래된 구로동 448-81 (2012년식, 21.75㎡, 3층)은 29,990만원에 거래되었습니다. (약 6.58평, 평당 약 4,558만원)

본건은 도시형생활주택으로, 제공된 다세대주택 시세와 직접적인 비교는 제한적일 수 있으나, 주변 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 신축(2023년식)의 경우 평당 가격이 높게 형성되어 있으며, 연식 있는 건물(1994년식)은 상대적으로 낮은 가격대를 보입니다.

4.2. 평가

본건의 감정가(112,000,000원)는 주변 시세에 비해 낮은 편으로 보입니다. 특히, 임차인의 대항력 있는 임차권(보증금 136,500,000원)이 존재하며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

선순위 임차인 김 (보증금 136,500,000원)이 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서 상 보증금 전액 변제 시에만 말소되는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다. 감정가가 임차인 보증금보다 낮아, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 내부 상태 및 확인 불가

현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 도면을 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 허가 절차를 거쳐야 하는 등 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 신구로초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(136,500,000원)이 감정가(112,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 매수인이 보증금을 인수해야 하는 리스크가 매우 높음을 의미합니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 토지 이용 제한 사항 등도 고려해야 할 부분입니다.

주변 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 인수될 수 있는 임차인의 보증금 리스크를 반영한 것으로 해석됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 인수되는 임차인 보증금을 제외하고 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

구로동 지역의 잠재력: 구로구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

주거 편의성: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정합니다.

본건의 경우, 임차인 김 의 보증금 136,500,000원은 채무자가 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이 금액을 제외한 가치를 고려해야 합니다.

주변 실거래가를 참고하되, 본건의 용도(도시형생활주택) 및 연식, 내부 상태 미확인 리스크를 감안합니다. 제공된 JSON 데이터의 가장 가까운 유사 물건은 1994년식 다세대주택(41.22㎡)이 19,500만원에 거래된 사례입니다. 본건의 감정가(112,000,000원)는 이를 감안하더라도 매우 낮은 수준입니다.

만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정하더라도, 감정가의 70~80% 수준인 7,800만원 ~ 8,900만원을 초기 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하면, 실제 투입 가능 금액은 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

주의: 아래 예상 입찰가는 임차인 보증금 136,500,000원을 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 단순 계산한 수치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

현 시세 고려 (주변 다세대 41.22㎡ 사례 19,500만원 참고): 19,500만원

보수적 접근 (감정가의 70% ~ 80%): 약 78,400,000원 ~ 89,600,000원

추천 범위: 78,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.