나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3401 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제20층 제2003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선"대림역"이 소재하는 바 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하4층 및 지상20층 내 제20층 제2003호로써, (사용승인일: 2015.12.04) 외벽: 외장석 붙임 등 마감입니다. 창호: 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 지하주차장, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 약 22미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3401 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제20층 제2003호

건물명: 대림역포스큐

사용승인일: 2015년 12월 4일

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정평가액: 106,000,000원

토지 면적: 2.28㎡ (약 0.69평)

건물 전용 면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

건축 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층, 지상 20층 중 제20층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

지하철 2호선 대림역이 인접해 있어 교통 환경이 매우 양호한 편입니다.

주변으로는 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

북동측으로 약 22미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건으로, 서울보증보험이 신청 채권자입니다.

등기부상 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정 (을3, 접수일자 2025.02.07)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 123,900,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 12월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권 (을3)으로 등기되어 있으며, 말소기준권리인 경매개시결정 등기보다 선순위입니다.

* 다만, 특별매각조건으로 신청 채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험주식회사는 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 한국토지주택공사의 임차보증금 123,900,000원은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 본건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

* 기타 권리사항

* 선순위 임차권(한국토지주택공사)이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 신탁 말소, 소유권 이전 등의 변동이 있었습니다.

* 국민건강보험공단의 압류(갑14)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구로동 대림역 인근 지역은 지하철 2호선이라는 더블 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구가 풍부한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

주변에 업무시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 인근 지역의 유사한 다세대 주택의 경우 전용면적 약 21~29㎡(약 6.5~9평) 물건이 2억 8천만원에서 3억 3천만원대에 거래되었음을 확인할 수 있습니다.

이를 바탕으로 평당 시세를 분석하면, 약 310만원/평에서 450만원/평 수준의 가격대가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건은 전용면적 14.58㎡ (약 4.41평)으로, 감정평가액 106,000,000원(약 2400만원/평)을 고려할 때, 유사한 면적 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 다세대 주택과는 상품성이 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 대림역 및 다수의 노선버스 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 있어 생활하기에 편리합니다.

주거환경: 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하주차장이 있어 차량 주차도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 그러나 본건은 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이러한 해석이 법원 판결에 따라 달라질 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

토지 이용 계획상의 제한 사항들 (장애물 제한 표면 구역, 교육 환경 보호 구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하나, 일반적인 서울 시내의 주거/상업용 부동산에 흔히 적용되는 사항들이며, 본건의 이용 목적에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다. (다만, 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지로 명시되어 있어, 이후의 거래에 대한 확인이 필요합니다.)

14. 58㎡의 매우 작은 전용면적으로 인해 향후 재매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대림역 초역세권에 위치한 신축급(2015년 준공) 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 투자 가치가 있는 물건입니다.

감정평가액 106,000,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 특히 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 특별매각조건은 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 매우 작은 면적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 아파트/오피스텔로서 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

감정평가액 대비 잠재적 시장 가치가 높아 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있습니다.

특별매각조건으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음은 투자 리스크를 크게 줄여줍니다.

향후 대림역 주변 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 106,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 다세대 주택 시세 분석 결과, 평당 약 310만원~450만원의 가격대가 형성되어 있으며, 이를 바탕으로 산정한 본건의 예상 시장가치는 약 137,600,000원 (4.41평 * 3,100,000원/평)으로 추정됩니다.

따라서, 인수 부담이 없고 비교적 신축인 점, 역세권이라는 입지적 장점을 고려하여 감정가 대비 약 10% 이상 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.