나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3439 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제5층 제서관533호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡나루역(9호선, 공항선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 북동측으로 서울식물원이 소재하며, 인근으로 오피스 및 오피스텔이 소재하며, 서측 으로 학교 및 대단위 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 마곡나루역(9호선, 공항선) 및 인근으로 버스정류장 이 소재하는 등 교통상황 양호임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 제5층 제서관533호로서, 사용승인일(2017.02.24) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하 여 실제 이용상황은 미상임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 소화전 및 온수설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 광대로와 각각 접하며, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 도시철도(9호선)(저촉) , 중로 3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3439 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제5층 제서관533호

건물명: 마곡나루역보타닉푸르지오시티

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 등재)

준공일자: 2017년 02월 24일

총 층수: 지하 8층, 지상 14층

본건 층수: 5층 (서관 533호)

토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

건물면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡나루역(9호선, 공항선)" 북측 인근에 위치합니다.

북동측으로는 서울식물원이 소재하며, 주변으로는 오피스 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

서측으로는 학교 및 대단위 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 마곡나루역(9호선, 공항선)이 소재하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다.

대로1류, 대로2류, 중로3류와 접하고 있으며, 도시철도(9호선), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등의 제한 사항이 있습니다.

또한, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑4 (주택도시보증공사 가압류, 2025.11.26 접수)

경매개시결정: 갑5 (한국주택금융공사 강제경매, 2026.01.28 접수, 사건번호 2026타경3439)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 (주택임차권, 임차인 구예은, 채권금액 175,000,000원, 2024.11.07 접수)

본건 경매 절차에서 을1번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 구

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 25일

확정일자: 2023년 01월 03일

배당신고일자: 2024년 11월 07일

대항력: 있음

주의: 상기 임차인 구 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 차임이 0원이므로 보증금 175,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 마곡지구는 대규모 택지개발사업을 통해 첨단산업단지, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 조성된 지역입니다. 지속적인 개발과 함께 인프라가 확충되고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 건물 내/외부 특징

마곡나루역보타닉푸르지오시티는 2017년에 준공된 현대식 오피스텔 건물입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 철골철근콘크리트구조로 건설되었습니다.

본건(서관 533호)은 5층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 내부 확인은 불가하여 정확한 이용 상태는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

마곡나루역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 행정기관 등 다양한 편의시설이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

지하철 9호선과 공항철도를 이용할 수 있어 서울 도심 및 인천국제공항 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 기타

도시개발구역 지정으로 인해 향후 지역 발전 및 인프라 개선이 지속될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

을구 1번 임차권 등기(구예은)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태, 구조 변경 여부, 하자 등 실제 이용 상태를 파악하는 데 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 내 핵심 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나 투자 가치가 높습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 시 해당 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

도시개발사업지구로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 마곡나루역 초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 및 높은 환금성.

* 최근 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 (면적 22.2 ~ 22.76㎡ 기준):

* 2026년 6월 24일: 194,000,000원

* 2026년 7월 9일: 164,500,000원

* 2026년 7월 8일: 175,000,000원

* 본건 면적(19.96㎡)을 고려할 때, 최근 거래가들은 약 164,500,000원에서 194,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

* 인수 보증금: 175,000,000원 (대항력 있는 임차인)

* 예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적으로 매수인이 부담하게 되는 총 금액은 '입찰가 + (175,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)'이 됩니다.

만약 입찰가가 175,000,000원 이상이라면, 매수인의 총 지출은 입찰가와 동일하게 됩니다.

최근 매매 시세와 감정가를 고려할 때, 본 건의 실질 가치는 175,000,000원 이상으로 판단됩니다.

따라서, 임차인 보증금을 고려한 실질적인 총 지출이 시장 가치 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 170,000,000원 으로 산정 시,

총 실질 부담액 = 170,000,000원 (입찰가) + (175,000,000원 - 170,000,000원) (인수 보증금 잔액) = 175,000,000원

이는 최근 거래가 중 최저가 수준이며, 잠재적인 시세 상승을 고려할 때 합리적인 투자 금액으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 목표, 위험 감수 수준, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.