나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3402 [1] 서울특별시 강서구 방화동 621-2 벤처오피스텔 제7층 제710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장, '공항시장역(지하철 9호선)' 및 '송정역(지하철 5호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조,(벽식구조) (철근)콘크리트,평스라브지붕 지하1층 / 지상10층 건 내 제7층 제710호로서, (사용승인일 : 2003.05.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 기호 (1,2)는 2필 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설,오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 기호 (1, 2) 북서측으로 노폭 약 7미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 토지 기호 (1) : 근린상업지역 , 도시지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계 획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.2 0.~2026.12.31)임. * 토지 기호 (2) : 근린상업지역 , 도시지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계 획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 본건은 등기사항전부증명서상 옥탑1층, 옥탑2층 면적 미등재 및 옥탑3층 면 적 미등재로 인해 집합건축물대장과 내용이 상이하나 물적 사항은 집합건축물대장을 기준함 이 원칙이므로 기준시점 현재 현황과 동일한 집합건축물대장을 기준하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3402 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 621-2 벤처오피스텔 제7층 제710호

용도: 오피스텔

감정가: 88,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있고 '공항시장역(지하철 9호선)' 및 '송정역(지하철 5호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 있으나, 등기부요약상 별도 기재 없음)

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3402)

인수되는 권리: 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 120,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 530,000원

전입일자: 2026-01-26

확정일자: 2026-02-03

배당신고일자: 2026-02-03

대항력: 있음

비고: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 본 임차인의 경우 보증금 반환에 대한 확인이 필요합니다. (금액이 명시되어 있으나, 조건부 매각으로 인해 배당 가능성 확인 필요)

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2021-10-27

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음 (등기상 '인수' 표기되어 있으나, 물건명세서상 권리분석 해석 필요)

비고: 등기사항전부증명서상 '주택임차권'으로 '인수' 표기되어 있습니다. (총 보증금 120,000,000원)

* 임차인: 서 보험주식회사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2021-10-27

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 정보는 임차인 현황에 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 서울보증보험은 말소기준권리인 강제경매(갑11)의 권리자로 등재되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차권으로서 인수되는 권리는 아닙니다. (동일 일자 및 금액의 한국토지주택공사 임차권과 중복 또는 오류 가능성 확인 필요)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권 존재. 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동의 근린상업지역에 위치하고 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 방화중학교가 위치해 있으며, 공항시장역과 송정역을 통해 도심 및 부도심 접근이 용이합니다. 단독주택, 다세대주택 등 주거시설도 함께 분포하고 있어 상권의 복합적인 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제7층 제710호입니다. 사용승인일은 2003년 5월 15일입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 학교와 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 반환 문제: 김 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 10,000,000원 반환에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 매각조건상 신청채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 김 임차인의 배당 여부 및 잔액 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

선순위 임차권 (한국토지주택공사) 인수: 등기사항전부증명서상 한국토지주택공사의 주택임차권 120,000,000원이 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 보증금을 인수해야 함을 의미하며, 총 매수 비용에 포함해야 합니다. (단, 물건명세서의 '인수 보증금 합계: 0원' 및 신청채권자의 조건부 포기 조항과 상충될 수 있어, 현장조사 및 법원 문의를 통한 명확한 확인이 필수적입니다.)

SGI 인수조건 변경: SGI 관련 조건 변경은 계약 이행 과정에서 추가적인 변수가 될 수 있으므로, 해당 조건에 대한 상세한 파악이 필요합니다.

등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간의 면적 차이: 등기사항전부증명서상 옥탑층 면적이 미등재되어 집합건축물대장과 상이하나, 물적 사항은 집합건축물대장을 기준으로 하므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류 확인 시 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 인근의 편리한 교통과 근린생활시설 접근성이 양호한 입지입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 존재 및 선순위 임차권 인수 조건으로 인해 권리 분석이 복잡하며, 인수되는 임차보증금 120,000,000원(한국토지주택공사)은 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 또한, 신청채권자의 조건부 포기 조항과 등기부상 '인수' 표기 간의 해석 차이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

9호선 공항시장역 및 5호선 송정역 인접으로 인한 우수한 교통망.

향후 지역 개발 가능성 및 꾸준한 수요 기대.

감정가 대비 시장가치 상승 여력 보유 가능성 (단, 권리관계 해소 후).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(29.60㎡)과 유사한 층수(7층)의 최근 매매 사례(30.34㎡, 7층, 2024년 6월, 119,000,000원)를 기준으로 시세 분석 시, 본 건의 시장 가치는 약 116,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 88,000,000원입니다.

권리분석상 한국토지주택공사의 임차보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 및 신청채권자의 포기 조건 등을 고려하여, 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 판단합니다.

보수적인 관점에서 감정가(88,000,000원)와 시장 가치(약 116,000,000원)를 고려하고, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, SGI 조건)를 감안하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 문의, 임차인 협의 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.