나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3410 [1] 서울특별시 구로구 오류동 73-6 삼백리치빌 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재, 전철1호선(경인선) "오류동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경인선 "오류동역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평지붕 지하 1층 / 지상 10층 건내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2004.07.14) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 업무시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 공히, 도시지역 , 준공업지역(2015-11-13) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3410 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 73-6 삼백리치빌 제2층 제201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 286,000,000원

토지면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

건물면적: 77.78㎡ (약 23.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕 지하 1층 / 지상 10층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2004.07.14

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재, 지하철 1호선(경인선) 오류동역 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 오류동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3410, 접수일자: 2026-01-29, 채권자: 한국주택금융공사)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 253,575,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-01

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

등기부상 을구 16번으로 기재된 주택임차권(권리자: 이 외 1명, 권리금액: 253,575,000원)은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있습니다.

물건명세서 참고사항에는 "대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다.

이러한 정보들을 종합할 때, 임차인 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오류동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

오류동역을 중심으로 한 지역으로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 주변 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 임차인의 보증금 253,575,000원이 전액 또는 일부 인수될 가능성이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 및 등기부 내용을 종합적으로 고려할 때 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2004년 준공된 건물로, 유지보수에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 진행 시 추가적인 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 가능성, 건물 노후화, 복잡한 토지이용계획상의 제한, 임대관계 미상 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단이 필요하며, 이 부분은 매수인의 실질적인 인수 금액에 큰 영향을 미칩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오류동역 역세권 입지: 교통 편의성이 양호합니다.

* 넓은 전용면적: 77.78㎡ (약 23.53평)으로 다용도로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 매매사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 1월: 270,000,000원 (77.78㎡, 10층)

* 2024년 7월: 279,000,000원 (68.52㎡, 4층)

* 2024년 1월: 245,000,000원 (68.52㎡, 8층)

본건의 감정가는 286,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 본건과 면적이 유사한 77.78㎡ 물건이 2025년 1월 270,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어, 인수되는 보증금이 없다고 가정할 때, 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 고려하여 산정합니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 형성되어 있으므로, 시세 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계'가 0원이라는 정보를 바탕으로 산정되었습니다. 만약 실제 인수되는 임차인 보증금이 있다면, 본 예상 입찰가는 재산정되어야 하며, 실제 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있음을 유의해야 합니다. 권리 분석 시 임차인 관련 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.