나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3311 [1] 서울특별시 양천구 신월동 604-4 삼구아파트 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지하1층/지상5층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인트 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 본건 발코니에 태양광 패널이 설치되어있는바, 경매 입찰 및 업무 진행시 이를 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3311 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 604-4 삼구아파트 제1층 제101호

도로명주소: 서울특별시 양천구 신월로24길 28-6

용도: 아파트

감정가: 276,500,000원

토지면적: 55.11㎡ (약 16.67평)

토지지분: 27.555㎡ (약 8.33평)

건물면적: 107.64㎡ (약 32.55평)

건물지분: 53.82㎡ (약 16.28평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

건축물 구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하1층/지상5층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 1996년 03월 12일

건축물대장상 용도: 아파트

건물 총 면적: 2276.14㎡

대지 총 면적: 847.9㎡

건폐율: 53.72%

용적률: 221.41%

1.2. 주요 권리사항

등기부 채권 총액: 760,750,000원

말소기준권리: 을3 (근저당권, 우리은행, 2021-03-19)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 말소되지 않으나 본건의 경우 등기부상 해당 사항 없음)

1.3. 특이사항

지분매각, 정비구역, 재정비촉진지구 지정 지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 760,750,000원으로 높으나, 모든 권리는 말소기준권리(을3)에 의해 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

이러한 정보는 임차인이 없을 가능성을 시사하나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요함.

3.3. 기타 권리사항

- 토지이용계획 상 다음과 같은 제한사항이 있음:

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)

- 가축사육제한구역

- 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률)

- 원추표면구역, 진입표면구역 (공항시설법)

- 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 요망)

- 대공방어협조구역

- 재정비촉진지구

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

2018-03-27: 소유권 이전 (진옥금)

2021-03-19: 소유권 이전 (김영재외 1명) - 본건의 전 소유자

2021-03-19: 근저당권 (우리은행, 176,000,000원) - 말소기준권리

2021-04-16: 근저당권 (최진환, 160,000,000원) - 말소

2021-05-26: 근저당권 (최진환, 40,500,000원) - 말소

2021-06-10: 이전청구권가등기 (남궁엄) - 말소

2021-09-02: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

2022-12-26: 가압류 (이미선, 219,250,000원) - 말소

2026-01-27: 임의경매개시결정 (최진환, 160,000,000원) - 본건 경매 사건

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내 또는 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(편의점, 마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 판단됨.

4.2. 주변 학군

남서측 인근에 신남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교통 편의

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 서울 시내 접근성도 양호한 편임.

5.3. 특이사항

본건 발코니에 태양광 패널이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분매각 건으로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 번거로움과 관리의 어려움이 발생할 수 있음.

6.2. 재정비촉진지구

정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 개발 또는 철거 대상이 될 수 있음. 이는 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행의 불확실성과 시간 소요 등 위험 요인이 존재함.

6.3. 토지거래허가구역

현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 함. 이는 거래 편의성을 저해할 수 있음.

6.4. 공항 소음

공항소음 방지 및 소음대책지역으로 분류되어 있어, 공항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있음.

6.5. 상대보호구역

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하므로, 관련 교육청에 확인이 필요함.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 신남중학교 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 본건은 지분매각 건으로서 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 가능성과 공항 소음 등의 영향도 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 점은 긍정적이나, 지분 매각의 특수성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 아파트 지분 투자 기회

* 향후 재정비 사업 진행 시 시세 차익 기대 가능성

* 실거주 또는 임대 목적 시, 소유권 확보 및 관리 방안 마련 후 고려 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,500,000원입니다.

하지만 지분매각의 특성, 재정비촉진지구 지정에 따른 불확실성, 토지거래허가구역 지정 등 다양한 리스크 요인을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 리스크를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 조사, 재개발 계획 구체화 정도, 잠재적 개발 이익 등을 추가적으로 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 순수 입찰가 산정에 집중할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.