나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3493 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재, ‘문래중학교’ 북측 인근에 위치하는 부동산(업무시설)으 로 주위는 소규모아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제908호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역 (세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑 은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행 령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3493 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제908호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제9층 제908호

준공연도: 2014년

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 134,000,000원

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.82㎡ (약 6.30평)

전용면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재, ‘문래중학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 준공업지역이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (영등포구, 2022-12-02 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 대항력 있는 임차인: 임혜림

보증금: 131,000,000원

전입일자: 2020-10-23

확정일자: 2020-09-22

임차인은 선순위 임차권자로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없다고 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

3.3. 기타 권리 분석

소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울특별시 영등포구 양평동2가는 준공업지역에 속해 있으며, 소규모 아파트와 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설 분포

인근에 문래중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 문래중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금(131,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 만약 보증금 인수 발생 시 실질적인 투자금액이 크게 증가하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법상 최고 높이 제한, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용 및 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 오피스텔로, 준공업지역 내 업무시설 밀집 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 주변 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 산정되어 매수인의 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 인수 가능성이 언급되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

다양한 법적/행정적 제한사항도 존재하므로, 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 인근의 업무지구 내 입지

준공업지역 내에서의 잠재적 개발 가능성

최근 실거래가 대비 합리적인 가격 형성 가능성 (권리 분석 결과에 따른 낙찰가)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적(18.18㎡ ~ 21.51㎡)의 스카이시티 오피스텔은 2026년 3월부터 5월 사이 111,700,000원에서 130,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 20.82㎡(약 6.30평)이며, 이는 최근 거래 사례와 유사한 규모입니다.

감정가 134,000,000원은 최근 최고 실거래가(130,000,000원)보다 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 간주합니다.

시세 분석 결과, 본 물건의 적정 가치는 최근 거래가 수준인 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가(134,000,000원)를 고려하되, 낙찰 가능성과 향후 시세 변동, 기타 제반 리스크를 감안하여 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가를 118,000,000원으로 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 현장 조사 및 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.