나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50093 [1] 전라남도 순천시 왕지동 891 순천두산위브아파트 102동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 왕지동 소재 "순천왕운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지(왕지동 891)는 사다리형의 형태이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복4차선도로를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 순천시 왕지동 891번지 순천두산위브아파트 102동 5층 504호에 소재하는 아파트입니다. 사건번호는 순천지원 2026타경50093 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 감정가는 580,000,000원입니다. 토지 면적은 61.55㎡ (약 18.62평)이며, 건물 면적은 121.18㎡ (약 36.68평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 중소기업은행입니다. 특이사항으로는 유동화물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 왕지동에 위치하며, "순천왕운초등학교" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 동측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있어 차량의 출입 및 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부등본을 분석한 결과, 소유권보존등기는 2011년 2월 17일에 주식회사해국필디앤씨 명의로 이루어졌으며, 이후 김행수 명의로 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 등이 있었습니다.

말소기준권리로는 2018년 3월 26일에 등기된 중소기업은행의 근저당권(을3)이 확인됩니다. 따라서 본 매각 절차를 통해 위 근저당권 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,186,668,804원으로 상당한 금액이 채무로 설정되어 있습니다.

임차인 현황을 보면, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 현황조사서상 2026년 2월 기준으로 약 90만원의 체납 관리비가 존재하는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 왕지동 일대는 순천시의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 아파트 단지와 더불어 상업 시설, 공공 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 순천왕운초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2011년 1월 27일에 사용 승인된 순천두산위브 아파트 102동에 위치하며, 해당 동은 지하 없이 지상 24층으로 이루어진 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

해당 호실은 5층에 위치하고 있으며, 내부 마감은 일반적인 아파트 기준으로 외벽은 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 새시로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

아파트 단지는 총 1317세대로 구성되어 있으며 (주민등록상 823세대), 단지 내 총 주차대수는 1736대(지하 기계식 1665대, 옥외 자동식 71대)로 넉넉한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 현황조사서상 2026년 2월 기준으로 약 90만원의 체납 관리비가 확인되었습니다. 이 부분은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실에 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그 계약 관계는 어떠한지에 대한 정보가 명확하지 않습니다. 이 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 주변 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등과 같은 혐오시설이나 소음, 분진 등의 민원이 제기될 만한 시설은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악되었습니다. 순천왕운초등학교, 공원, 상업 시설 등이 위치한 일반적인 주거 및 상업 지역으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 왕지동의 중심부에 위치한 순천두산위브 아파트 단지 내에 소재하며, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 다수의 채권 채무가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다. 다만, 체납 관리비 및 임대 관계 미상과 같은 현황 조사 상의 특이사항은 반드시 사전에 철저히 확인해야 할 부분입니다. 현재 감정가는 5억 8천만원으로 책정되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 순천시 왕지동은 지역 내에서 주거 선호도가 높은 곳으로, 꾸준한 실수요가 예상됩니다.

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 권리 분석상 부담이 적습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 적절한 입찰가 산정을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본 단지 내 유사 면적(전용면적 약 101.60㎡, 약 30.73평)의 실거래가는 2026년 7월 3일부터 7월 9일 사이에 390,000,000원에서 403,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건은 공급면적 121.18㎡ (약 36.68평)으로, 이는 최근 거래된 전용면적 101.60㎡보다 넓은 면적입니다. 최근 거래된 101.60㎡ 면적의 평당 가격을 약 127만원에서 131만원 사이로 추정할 때, 본 건(약 36.68평)의 적정 시세는 약 477,000,000원에서 479,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 580,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

체납 관리비 약 90만원 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 460,000,000원 ~ 475,000,000원 범위에서 입찰 참여 시점의 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.