나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50043 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수 시립 쌍봉도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 노선 주상지대로 주위환경 은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상16층 중 15층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측은 광대로에 접하고, 북측은 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2026타경50043 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소재지는 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 15층 1501호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 457,000,000원입니다.

토지 면적은 21.11㎡ (약 6.39평)이며, 토지 지분은 21.115㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 65.28㎡ (약 19.75평)이며, 건물 지분은 65.2842㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 학동에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 노선 주상지대로 주위 환경은 무난한 편입니다.

인근에 "여수 시립 쌍봉도서관"이 있어 문화시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 남측은 광대로, 북측은 소로에 접하고 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

주변으로 학교(여수시 여수고등학교, 학동초등학교, 신명고등학교 등)가 다수 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

이용 계획상 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역)이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 총 등기부채권액은 316,000,000원입니다. (주식회사 동성케미컬 전세권 280,000,000원 + 여수원예농업협동조합 근저당 36,000,000원)

말소기준권리는 2022년 3월 17일에 접수된 주식회사 동성케미컬의 전세권(을1, 280,000,000원)입니다.

이 외 등기된 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임대 관계는 미상으로, 추후 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 학동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 복합 상권입니다.

건물 자체에도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 입점해 있어, 입주민 및 외부 유동인구를 통한 상권 활성화가 예상됩니다.

주요 도로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업 및 주거 기능이 함께 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

본 건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 16층 건물 중 15층에 위치합니다.

내부 마감은 벽지 마감 등 일반적인 오피스텔 수준이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

주변에 "여수 시립 쌍봉도서관"이 인접해 있으며, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용도 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 신중하게 확인해야 합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 건물의 감정가(457,000,000원)와 비교했을 때, 유사 면적 또는 더 작은 면적의 오피스텔 실거래가(110,000,000원 ~ 128,000,000원)가 현저히 낮게 나타나, 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 여수시 학동의 편리한 입지에 위치하고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없으나, 임대차 관계 미확인으로 인한 리스크는 존재합니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 큰 격차는 향후 시세 재평가 또는 투자 시 잠재적 수익률 산정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 입지: 여수 시립 쌍봉도서관 인근이며, 대로변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

탄탄한 기반 시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 주거시설, 교통망이 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 스위트엠 학동 오피스텔의 전용면적 약 26.37㎡ (약 8평) 단위의 거래 가격이 110,000,000원에서 128,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

본 건물의 건물 면적 65.28㎡ (약 19.75평)는 전용면적 약 26.37㎡ 대비 약 2.47배에 해당합니다.

단순 면적 비례 적용 시, 본 건물의 시장 가치는 약 271,560,000원에서 316,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가(457,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이며, 등기부채권 총액(316,000,000원) 및 말소기준권리인 전세권 금액(280,000,000원)과 유사하거나 높은 수준입니다.

이러한 시장 분석 결과를 고려할 때, 권리 분석상의 안전성과 잠재적 시세 하락 가능성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

현재 시세 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장하며, 최적 입찰가는 290,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.