나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100100 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1885 화명리버빌2차아파트 208동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 '금곡고등학교' 북측 인근에 위치하는 화명리버빌2차 아파트 제208동 제7층 제703호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 '율리역'이 소 재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 지상19층 건물내 제7층 제703호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등. 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트 : 폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있고, 본건 동측으로 왕복6차선 금곡대로, 북측으로 왕복4차선 학사 대로 및 서측으로 왕복4차선 화명신도시로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역 (기타자세한사항은별도확인:건설과), 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:268%이 하)), 도로(접합), 상대보호구역(금곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (금명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금곡고등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상. (2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 북구 금곡동 1885번지 화명리버빌2차아파트 208동 7층 703호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2026타경100100 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본건의 감정가는 258,000,000원입니다.

토지 면적은 28.63㎡ (약 8.66평)이며, 건물 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 조OO입니다.

1.1. 건축물 기본 정보

아파트명: 화명리버빌2차아파트

주소: 부산광역시 북구 금곡동 1885

사용승인일: 2003년 06월 17일

건축물대장상 총 동수: 10개동

건축물대장상 총 세대수: 722세대

총 주차대수: 735대 (지하 564대, 지상 171대)

최고층: 24층

본건의 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 '금곡고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 '율리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 가로망은 잘 정비되어 있으며, 본건 동측으로는 왕복 6차선 금곡대로, 북측으로는 왕복 4차선 학사대로, 서측으로는 왕복 4차선 화명신도시로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공동주택용지이며, 금곡고등학교 및 금명중학교 등과 관련한 보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 01월 16일자 박시원외 1명의 가압류 (금 285,845,846원) 입니다.

등기부 채권 총액은 297,649,511원입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시된 정보에 따르면 지상권은 없음을 의미합니다.)

* 임차인 현황

임차인: 조용근

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 09월 17일

확정일자: 2024년 04월 04일

배당신고일자: 2026년 01월 26일

대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항

본건 경매 신청 채권자는 임차인 조용근(175,000,000원)입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, '대항력 있음'으로 명시되어 있으므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화명리버빌2차아파트 주변은 대규모 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 교육 시설이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

최근 매매 사례 정보(2026년 5월~6월)를 보면, 본건과 유사한 면적(82.63㎡, 약 25평형)의 아파트가 315,000,000원에서 355,000,000원 사이에 거래되었습니다.

제공된 정보상 본건의 면적(59.89㎡, 약 18평형)과 동일한 면적의 최근 실거래가는 직접적으로 확인되지 않으나, 최근 거래된 82.63㎡의 평균 거래가(약 334,000,000원)와 비교 시, 본건 면적의 적정 시세 파악이 중요합니다.

1.5. 생활정보

교육 환경: 금곡고등학교, 금명중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의 시설: 단지 인근에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교통: 부산도시철도 2호선 율리역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 용이합니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 조용근이 대항력을 가지고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인이 경매를 신청한 채권자이므로, 명도 과정에서의 원만한 협의가 중요할 수 있습니다.

가격 변동성: 아파트 시장의 전반적인 가격 변동 추이에 영향을 받을 수 있습니다.

면적별 시세 차이: 최근 거래된 사례들이 본건보다 공급면적이 큰 평형이므로, 본건(전용면적 59.89㎡)의 정확한 시세 산정을 위해 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 금곡동의 화명리버빌2차아파트로, 율리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어진 안정적인 주거 지역에 속합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정을 신중하게 검토해야 합니다. 다만, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적인 요소입니다.

본건의 전용면적(59.89㎡)과 최근 거래된 대형 평형의 시세 정보 간에 직접적인 비교에 한계가 있으므로, 정확한 면적별 시세 분석이 입찰가 산정에 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 대단지 아파트로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 율리역 이용 및 단지 주변의 각종 편의시설, 교육시설 접근성이 우수합니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

최근 매매 사례(82.63㎡ 기준) 평균가: 약 334,000,000원

본건 전용면적(59.89㎡)을 고려한 시세 비교 및 현장 조사가 필수적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 0원이라는 점과 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점을 감안할 때, 명도 리스크가 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 219,300,000원 ~ 232,200,000원.

최종 입찰가는 본건의 정확한 시세 재확인, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.