나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5175 [1] 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현교차로 북동측 인근에 위치하는 문현동월가아파트 15층 1502호 단위세대로서, 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(문현역)이 위치 하고 있어 대중교통상황은 보통 이상임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1502호(전유면적 42.7261㎡)로서, (사용승인일: 2018년 7월) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 등 내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 죄고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2026타경5175 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 15층1502호

용도: 아파트

건물명: 문현동월가아파트

동/호수: 15층 1502호

건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 20층

* 준공일: 2018년 7월 18일

* 사용승인일: 2018년 7월

* 난방방식: 개별난방 (추정, 설비내역에 명시되지 않음)

* 부대시설: 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 188,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평) - 토지 지분

건물면적: 42.73㎡ (약 12.93평) - 전용면적

건물 총 면적 (연면적): 3606.1815㎡ (약 1090.9평) - 전체 건물 면적

세대수: 42세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현교차로 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근: 제반 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 지하철 2호선 문현역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지 형상 및 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)에 해당합니다.

2.4. 도로 상태

단지 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 김성훈 임차인이 존재하나, 전입일자 대비 확정일자 및 배당신고일자를 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-28

* 확정일자: 2019-01-31

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-28

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

(따라서 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

3.2. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사월가 (2018-07-30)

* 주택임차권: 김성훈 (175,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원) (2024-04-02) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (180,000,000원) (2026-01-30)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 매각으로 인해 위 가압류 및 그 이후의 모든 권리(강제경매 포함)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 문현동 일대는 아파트 주거 밀집 지역과 더불어 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성도가 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용 계획

일반상업지역에 속해 있어 건물 용도 변경이나 증축 등에 유연성이 있을 수 있습니다. 다만, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 15층에 위치한 아파트로, 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다. 기본적인 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근에 지하철 2호선 문현역이 위치하며, 버스 노선도 다양하여 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 대한 확인 결과, 유해시설이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 특이사항

김성훈 임차인의 경우, 대항력은 없으나 채무 불이행 시 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증채권 회수 절차나 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 입찰 전 HUG 측과의 구체적인 인수 조건 또는 경매 절차 상의 변경 사항에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 관련

일반상업지역 및 방화지구, 최고높이 제한 지역 등 토지이용계획은 향후 재건축이나 신축 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 남구 문현동월가아파트 1502호는 역세권 인근에 위치한 비교적 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계상 인수할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추후 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 문현역 인근의 역세권 아파트

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 명확한 권리관계: 인수할 임차 보증금 및 말소되지 않는 권리 없음

* 편리한 생활 환경: 주변 상업, 업무, 편의시설 발달

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

인수할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적인 투자 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 150,400,000원 ~ 169,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 현장 조사 등을 통한 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.