나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10136 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 '대동레미안센트럴시티' 11층 비-1103호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1,2호선 환승역인 '서면역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물(사용승인일: 2019.04.05.) 내 11층 비-1103호(전유면적: 27.5965㎡)로서, ·외벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 15m 내외 및 북측으로 노폭 약 6m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 없 음. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10136 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1103호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

토지지분: 4.5314㎡ (약 1.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.5965㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'임.

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 '대동레미안센트럴시티' 11층 비-1103호입니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1, 2호선 환승역인 '서면역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

인접 도로: 본건 단지 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019.10.08, 권리금액: 90,600,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부 현황:

* 소유권보존 (주식회사대동레미안)

* 근저당 (우리은행) - 말소기준권리

* 주택임차권 (하현주) - 말소 예정

* 압류 (부산진구) - 말소 예정

* 압류 (부산진세무서장) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정 (본건 경매 개시 결정)

총 등기부채권액: 140,600,000원 (말소기준권리 외 담보, 임차권, 압류, 경매 채권 총액)

임차인 현황:

* * 이선진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* * 하현주 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-17

* 확정일자: 2023-05-17

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

주의사항: 본건 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'으로 표기되어 있으니, 현장 방문 시 동 호수를 정확히 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

위치: 본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다.

교통 인프라: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있어 타 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

잠재력: 서면 지역은 부산의 대표적인 도심으로, 지속적인 수요가 있어 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 각종 상업시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통시설: 서면역을 중심으로 광역적인 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 본건이 '상대보호구역'에 해당하여, 인근 학교와의 거리를 고려한 교육 환경 확인이 필요합니다.

안전시설: '부산진경찰서'가 인근에 위치하여 치안 수준이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도: 건축물대장상에는 '공동주택'으로 분류될 수 있으나, 본건은 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 실제 이용 상태와 공부상 분류 간의 차이를 인지해야 합니다.

동 호수 표기 오류: 공부상 '비' 동이 현칭 '102동'으로 표기되어 있습니다. 현장 방문 시 정확한 동 호수 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

미납 관리비: 경매로 인한 소유권 이전 시, 매각기일 이후 발생한 관리비는 낙찰자가 부담해야 하며, 일부 미납 관리비가 발생할 수 있습니다. (관리사무소 확인 필요)

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수해야 할 부담이 없으며, 2019년 준공된 건물로 상품성이 우수하다는 장점이 있습니다.

다만, 공부상 동 표기 오류 등 기본적인 확인 절차가 필요하며, 철저한 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 서면역 역세권, 풍부한 임대 수요.

탁월한 접근성: 지하철 1, 2호선 이용 편리, 차량 접근 용이.

신축급 건물: 2019년 준공으로 상품성 우수.

권리관계 깨끗함: 모든 권리 말소 예정, 낙찰자가 인수할 권리 없음.

높은 생활 편의성: 주변 상업시설, 금융, 병원 등 인프라 완비.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

시세 분석:

* 본건은 전용면적 27.60㎡ (약 8.35평)의 오피스텔입니다.

* 서면역 인근 대동레미안센트럴시티 및 유사 건물들의 최근 시세는 해당 면적 기준 약 170,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 이는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

예상 입찰가:

* 인수 보증금이 없는 점, 권리관계가 말소 예정인 점 등을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 150,000,000원 ~ 166,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

(주의: 본 예상가는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 결과는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.