나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10151 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 · 업무시설(오피스텔) · 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 · 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역' · 2호선 '부암역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물내 제7층 제B-708호로서, (사용승인일 : 2019-04-05) - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) · 업무시설(오피스텔) · 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(부전로)에 접하며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10151 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-708호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

건물명: 대동레미안센트럴시티

사용승인일: 2019년 04월 05일

총 층수: 19층 (지하 3층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역'과 2호선 '부암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서면역까지는 도보 약 7분, 범내골역까지는 도보 약 1분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리(을2 근저당권, 2019-10-08 접수)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최소현 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 220,000원

전입일자: 2022년 12월 22일

확정일자: 2022년 11월 25일

배당신고일자: 2024년 07월 22일

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을4)은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액: 150,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 주요 도심인 서면 상권을 배후에 두고 있어 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 롯데백화점 부산본점, 부산시민공원, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

4.2. 투자 가치

서면 상권은 부산 제1의 상권으로, 부산시는 서면 도심권을 2030년까지 글로벌 중심업무지구로 대개조하는 계획을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 롯데시네마, 롯데마트, 이마트 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

* 문화/여가: 부산시민공원이 가까워 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

* 병원/금융: 부산진경찰서, 부산진구청(인근) 등 공공기관과 다양한 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내부 시설

본 건물은 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태를 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과의 연계된 채무 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 부전동에 위치한 본 대동레미안센트럴시티 오피스텔은 서면역과 부암역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지를 자랑합니다. 2019년에 준공된 신축 건물로, 주변의 풍부한 생활 인프라와 서면 상권의 발전 가능성을 고려할 때 투자 및 실거주 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 토지이용계획상 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 부산지하철 1, 2호선 서면역과 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점, 부산시민공원 등 쇼핑, 문화, 여가 시설과 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 만족도가 높습니다.

* 서면 상권의 미래 가치: 부산의 핵심 상권인 서면 지역의 도시 개발 계획은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

* 소형 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)의 소형 면적으로 1인 가구의 실거주 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 158,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 경우 전용면적 약 27㎡ 기준으로 2026년 6월 실거래가 1억 3,500만 원 (15평형), 2023년 3월 월세 6,000만 원/22만 원 (9평형) 등 다양한 가격대로 거래되고 있습니다. 또한, 인근 서면역 주변 오피스텔 월세는 7평형 기준 1,000/50만 원에서 2,000/75만 원까지 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 158,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 공급 물량, 그리고 본건의 입지 조건과 건물 상태(내부 확인 불가) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 126,400,000원 ~ 149,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 가격은 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 주변 시세와 경쟁률을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

9.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.