나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10152 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하고 있는 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호(현칭 102동 1405호)로서, 부근은 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1,2호선 '서면역' 등이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건내 제14층 제비-1405호로서, 외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이며, 실제 이용상황은 폐문부재로 확인치 못함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 소방설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m내외, 본건 북측으로 노폭 약8m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 '비-1405호'이나 현황은 '102동 1405호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10152 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물명: 대동레미안센트럴시티

사용승인일: 2019년 04월 05일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물

전유부분 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

대지권 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

공부상 '비-1405호'이나 현황은 '102동 1405호'로 이용 중입니다.

건물 내부 실제 이용 상태는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호(현칭 102동 1405호)입니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

도보 약 7분 거리에 도시철도 1, 2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정이 양호합니다.

서측으로는 노폭 약 15m, 북측으로는 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 주변 개발 및 개발 호재

시민공원 주변 재정비촉진구역이 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019-04-24, 주식회사대동레미안

* 근저당 (말소기준권리): 2019-10-08, 우리은행, 93,600,000원

* 압류: 2024-07-15, 부산진구

* 압류: 2025-03-14, 부산진세무서장

* 강제경매: 2026-01-28, 주택도시보증공사, 67,657,785원 (본건 경매개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이혜진

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-02-17

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권은 말소기준권리인 근저당보다 늦게 등기되었으며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위의 임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 말소될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주요 상권

본건이 소재한 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면 상권과 인접하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

오피스텔, 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 밀집되어 있어 상권이 발달한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 여가 활동에 편리합니다.

다양한 프랜차이즈 음식점 및 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 지역 시세 분석

대동레미안센트럴시티는 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 약 28.13㎡ (8.51평) 기준 현재 시세는 평당 약 640만원 ~ 1,092만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 165,000,000원이며, 이는 평당 약 1,938만원에 해당합니다. 시세 대비 약 7% ~ 45% 정도 높은 수준입니다.

인근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 8,000만원 ~ 11,500만원 범위에서 형성되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건축물은 총 19층 규모로, 본건은 14층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 부전초등학교, 서면중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

공부상 '비-1405호'이나 현황 '102동 1405호'로 이용 중이라는 점은 계약 시 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 상태 확인 불가

현황 내부 이용 상태를 폐문부재로 확인하지 못하여 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있습니다.

6.3. 지역 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 업무 및 상업지구인 서면역 인근에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로서 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 시세 조사를 면밀히 하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 또한, 내부 상태 확인이 불가능한 점을 고려하여 현장 방문을 통한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권인 서면역 인근의 우수한 입지 조건

* 다양한 편의시설 및 교통망 이용 편리

* 2019년 준공으로 비교적 신축급 오피스텔

* 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건 건물 면적 28.13㎡ (약 8.51평) 기준, 주변 오피스텔의 평균 시세는 평당 약 640만원 ~ 1,092만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 165,000,000원 (평당 약 1,938만원)은 최근 시세보다 높은 편입니다.

따라서, 실질적인 시세 반영 및 경쟁 상황을 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 80% ~ 90% (약 132,000,000원 ~ 148,500,000원)

* 적정 시세 반영: 평당 1,000만원 ~ 1,200만원 (약 85,100,000원 ~ 102,120,000원) - *이는 시세 반영 시의 가격이며, 감정가 대비 매우 낮은 수준이므로 실제 입찰가로서는 비현실적일 수 있습니다. 낙찰가는 시세보다 현저히 낮을 가능성은 적습니다.*

현 시세 수준과 낙찰 통계를 종합적으로 고려할 때, 시세보다는 다소 높게, 감정가보다는 낮게 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서, 주변 시세 및 해당 물건의 희소성, 추후 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

구체적인 입찰가는 135,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.