나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10127 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 294-22 아델리아 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ‘낙민초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도4호선 '수안역' 소재함.

건물의 구조

2020.2.3. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하 1층, 지상 15층건 내 5층 502호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하여 차량등 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박병철)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 294-22번지에 위치한 '아델리아' 오피스텔 5층 502호입니다.

새 주소로는 부산광역시 동래구 충렬대로238번가길 49-5 (낙민동)입니다.

본 물건은 공동주택 및 업무시설로 복합 사용 가능하며, 건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 15층 중 5층에 위치하고 있으며, 2020년 2월 3일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가: 305,000,000원

토지 면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

건물 면적: 83.76㎡ (약 25.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 특이사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 임차인 관련하여 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 '낙민초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 부산도시철도 4호선 '수안역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (도보 약 6분 거리)

2.3. 도로 상태

남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 27일 접수된 주택도시보증공사(을1)의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사선인산업개발 (2020.03.02)

* 소유권이전(신탁등기말소): 주식회사선인산업개발 (2021.06.04)

* 주택임차권: 박병철 (2024.07.11 접수, 2026.01.27 말소 예정) - 임차금액: 270,000,000원, 차임: 0원. 전입일자: 2021.06.07, 확정일자: 2021.04.20.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.27 접수, 2026.01.27 말소 예정) - 임차금액: 270,000,000원 (말소기준권리).

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박 (채권양도)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음.

본건에는 임차인 박병철이 존재하나, 대항력이 없는 임차인입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 동래구 낙민동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 지역 기반 상권을 형성하고 있습니다.

수안역을 중심으로 한 교통의 편의성과 주변의 학교 시설은 지역 내 꾸준한 수요를 제공하는 요인입니다.

4.2. 오피스텔로서의 가치

오피스텔로서의 임대 수요는 도심 접근성, 교통 편의성, 주변 편의시설과의 연계성 등에 영향을 받습니다. 본건은 역세권에 위치하여 직장인 및 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상되며, 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

도보 약 4분 거리에 낙민초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 부산내성중학교, 브니엘여고 등 중고등학교도 근거리에 있어 교육 여건이 양호합니다.

5.3. 교통

부산도시철도 4호선 수안역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 박병철은 대항력이 없으며 HUG와의 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 법적 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 상태

2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 내부 시설물의 실제 상태는 별도 확인이 필요하며, 장기적인 건물 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 하지만 건물 내 또는 인근의 소음, 주차 문제 등은 오피스텔의 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 임차인 관련 권리 관계가 명확하여 매수인에게 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 감정가는 3억 5백만원이며, 주변 시세와 비교하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 부산도시철도 4호선 수안역 역세권으로 시내 접근성 탁월.

* 안정적인 임대 수요: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 권리 문제가 모두 정리되어 있어 안전한 투자가 가능.

* 양호한 교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교가 다수 위치.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

인수되는 보증금: 0원

시세 분석:

본건 '아델리아' 오피스텔의 전용면적 83.76㎡ (약 25.34평)에 대한 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 단지 및 주변 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건의 현 시세는 대략 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 305,000,000원은 해당 시세 범위 내에 있습니다.

매수인에게 인수되는 채무가 없고, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 경쟁 현황 및 시장 상황에 따라 290,000,000원에서 315,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 경매의 특성상 응찰자 수 및 현장 분위기에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.