나이스옥션 법원경매 마산 2025타경390 [1] 경상남도 의령군 의령읍 정암리 348-1 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 의령읍 정암리 소재 '백야마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2008.01.16) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정암리 348-1 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2023-05-31)<자연재해대책법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경390 (1)

소재지: 경상남도 의령군 의령읍 정암리 348-1, 3층 303호

건물명: 백야빌라

용도: 연립주택

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제3층 제303호

사용승인일: 2008년 01월 16일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 60.79㎡ (약 18.39평)

토지 지분: 60.79㎡ (약 18.39평)

건물 면적: 78.17㎡ (약 23.65평) - 전용면적 기준

건물 지분: 78.17㎡ (약 23.65평)

1.3. 매각 정보

감정가: 68,000,000원

채권자: 류OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 의령읍 정암리 소재 '백야마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

인근의 의령읍 중심지로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (예: 의령군청, 마트, 병원 등)

주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 입찰 전 현장 확인 시 해당 지역의 특성을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 07월 19일에 설정된 류학순 씨의 전세권(금액 70,000,000원)입니다. 해당 전세권은 말소 예정이며, 이 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

2026년 01월 19일 류학순 씨에 의해 신청된 임의경매개시결정(금액 70,000,000원)이 등기부채권 총액으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 류학순

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금은 70,000,000원으로 확인되며, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 언급이 있으나, 비고란이 비어 있어 현재로서는 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

경상남도 의령군 의령읍 정암리는 주로 단독주택과 농경지가 분포하는 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건에서 가장 가까운 편의시설은 의령읍 소재지에 집중되어 있을 가능성이 높습니다. 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 생활권역 확보가 필요합니다.

5.2. 교육시설

인근에 의령초등학교, 의령중학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 어려운 상황입니다. 따라서 실제 입찰 시에는 내부의 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역 및 침수위험지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 침수위험지구 지정은 재해 발생 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타

내부 확인 불가로 인한 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군에 위치한 연립주택으로, 감정가는 68,000,000원입니다. 등기부상 인수할 권리가 없으며 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 어렵고 침수위험지구라는 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인수해야 할 선순위 권리가 없어 명도 및 권리 관계가 명확합니다.

* 감정가가 68,000,000원으로, 주변 시세 대비 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

* 농어촌 지역의 특성상, 장기 보유 시 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 68,000,000원으로, 전용면적 78.17㎡ (약 23.65평) 기준 평당 약 2,875,000원 수준입니다. 주변 유사 연립/빌라의 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 분석할 필요가 있습니다. 의령군 지역은 부동산 시장 변동성이 지역적 특성에 따라 다를 수 있으므로, 인근 지역의 최근 거래 사례를 참고하는 것이 중요합니다. 류학순 임차인의 보증금 70,000,000원은 본건의 이전 시장 가치를 짐작하게 하는 요소로 고려될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

내부 미확인, 침수위험지구 등의 리스크 요인을 감안하고, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 68,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

특히, 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악한 후, 예상 수리비를 제외한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 최적 입찰가는 60,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.