나이스옥션 법원경매 진주 2026타경47 [1] 경상남도 사천시 용강동 563-1 청담푸른자리 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 '삼천포제일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 303호로서, 외 벽: 화강석 붙임 마감 등, 창 호: 새시창구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 용도로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접하고, 동측으로 약7미터폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용강동 563-1 :제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04) (소로1-24호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경 보호에 관한 법률>. 용강동 563-4 :제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경47 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 용강동 563-1 청담푸른자리 3층303호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

* 토지지분: 45.5976㎡ (약 13.79평)

* 건물면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

* 건물지분: 67.96㎡ (약 20.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 용강동에 위치하며, 남서측 인근에 '삼천포제일중학교'가 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 북측으로는 소로에 접하고 있으며, 동측으로는 약 7미터 폭의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용강동 563-1: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 용강동 563-4: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 삼천포제일중학교가 인근에 있으며, 지도 검색 결과 인근에 삼천포중앙시장 등 생활 편의시설이 있습니다. 사천 대진 일반산업단지에서 폐기물 처리 시설 건립 논란이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2022-01-05

* 확정일자: 2026-03-25

* 배당신고일자: 2026-04-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 12월 21일 접수된 삼천포농업협동조합의 근저당권입니다.

* 경매개시결정 등기: 2026년 1월 29일 접수된 삼천포농업협동조합의 임의경매입니다.

* 기타 권리: 소유권이전 신탁말소 등기, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 158,642,806원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 용강동 일대는 공동주택, 단독주택, 근린상가가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 이용 현황: 본 물건은 현재 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중에 있습니다.

* 시장 연계성: 인근에 삼천포중앙시장 및 용궁수산시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의와 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치한 303호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 삼천포제일중학교가 있으며, 삼천포중앙시장 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 등재된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '임대관계는 미상임'이라는 특이사항이 존재하여, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 권리관계: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 현황과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 용강동 소재의 오피스텔로, 삼천포제일중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 내부 설비도 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 현재 등재된 임차인들의 대항력도 없는 것으로 확인되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 부분은 실제 현장 방문 시 점유 및 사용 현황을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 사천시 용강동 지역으로, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 건물 상태: 비교적 최근에 신축(2016년 건축 허가, 2017년 사용승인)된 건물로, 내부 시설 및 구조가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 부담이 없는 권리관계로, 낙찰 후 명도 과정만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 수요 변화에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 2천만원입니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 시세를 분석한 결과, 전용면적 67.96㎡(약 20.56평) 기준 시세는 대략 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 선으로 파악됩니다.

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85~95% 수준인 102,000,000원에서 114,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 일반적인 시장 분석이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 물건의 현황(공실 여부, 관리 상태 등) 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.