나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50139 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2 오창롯데캐슬더하이스트 115동 27층2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재‘청원초등학교’북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트및 상가 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 본건까지 차량접근및 대중교통편 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층중 27층 2703호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 강화마루및 타일 등 마감.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다리형의 토지로 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측및 남서측으로 대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거지구 특별계획구역(건폐율 70%이하, 용적률 480%이하, 높이 최고50층이하), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(생명초,생명중(연락처: 청주교육지원청 체육건강과 043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청원초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(생명초 생명중(연락처: 청주교육지원청 체육건강과 043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 청주지방법원 2026타경50139 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2, 오창롯데캐슬더하이스트 115동 27층 2703호

용도: 아파트

감정가: 433,000,000원

토지면적: 32.84㎡ (약 9.93평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상상인플러스저축은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리에 위치하며, ‘청원초등학교’ 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 상가 시설이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 인근 노선변에 버스정류장이 위치하여 본건까지 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 총 39층 중 27층에 위치한 2703호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 아파트로 이용 중입니다.

난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 다각형 형태로, 아파트 단지의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측 및 남서측으로 대로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거지구 특별계획구역)이며, 지구단위계획구역(오창과학산업단지), 대로1류, 대로3류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(청원초등학교 인근), 비행안전제6구역(전술), 지방산업단지(오창과학산업단지)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존: 2018-10-23 (오창센토피아지역주택조합)

소유권 이전: 2019-07-22 (장 (매매))

근저당권: 2021-07-14 (상상인플러스저축은행, 540,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 2026-01-30 (상상인플러스저축은행, 521,382,382원) - 청주지방법원 2026타경50139 개시결정

등기부채권 총액은 540,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들). 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 오창읍 양청리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거 중심 상권입니다. 청원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 오창과학산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 예상됩니다. 대로변에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 이는 상가 및 편의시설 이용에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 오창롯데캐슬더하이스트

주소: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2

사용승인일: 2018년 8월 30일

총 동수: 19동 (건축물대장 총괄표제부 기준), 17동 (아파트 정보 기준 - 혼선 가능성 있음, 실제 단지 내 동 수 확인 필요)

총 세대수: 2504세대

최고층: 39층

주차대수: 총 215대 (지상 71대, 지하 144대 - 일반 주차 71대, 전기차 충전기 71대, 지하 전기차 충전기 58대 포함 시 수치 변동 가능성 있음. 실제 총 주차 대수는 3413대(총괄표제부)로 표기되어 있으나, 세대당 주차 대수를 고려 시 215대가 115동 단위 주차 대수일 수 있음.)

최근 매매 정보 (2026년 7월 기준, 만원):

* 59.93㎡, 10층: 32,500만원

* 84.96㎡, 18층: 41,200만원

* 70.95㎡, 35층: 38,400만원

본건은 84.95㎡ 면적을 가지며, 27층에 위치하고 있습니다. 유사 면적인 84.96㎡, 18층이 2026년 7월에 41,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 더 높은 층수에 위치하므로 시세가 더 높게 형성될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전제6구역 지정: 본건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 건물 증축이나 용도 변경 등 향후 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 군사 작전에 영향을 미치지 않는 범위 내에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 단지 내 복합 용도: 건축물대장 상 아파트 외 오피스텔, 근린생활시설, 교육연구시설 등이 함께 포함된 복합 용도 단지이므로, 상가 등의 시설 이용에 따른 소음이나 통행량 증가 등의 가능성을 고려해야 합니다.

* 높은 채무 금액: 채권 최고액이 5억 4천만원에 달하여, 경매 물건의 채무 부담이 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 오창 지역의 주요 주거 단지 중 하나인 오창롯데캐슬더하이스트 내에 위치합니다. 27층이라는 고층에 위치하여 조망권 등에서 이점을 가질 수 있으며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리 관계가 깨끗한 편입니다. 다만, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성과 단지 내 복합 용도로 인한 부가적인 고려 사항은 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설 및 마감을 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 고층: 39층 중 27층으로, 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 단지: 오창롯데캐슬더하이스트는 규모가 크고 다양한 부대시설을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 대로변 위치, 산업단지와의 근접성 등 주거 및 투자 가치가 있는 입지입니다.

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리로 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 433,000,000원이며, 유사 면적(84.96㎡)의 18층 물건이 2026년 7월에 41,200,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 높은 27층에 위치하므로, 18층 거래 사례보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다. 이에 따라, 현재 시세를 고려한 예상 입찰가는 425,000,000원에서 430,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.