나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50053 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 108-3 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 소재 "창리초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 농경지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건내 제2층 201호로서, (사용승인일:2017.03.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(방2, 욕실1, 거실 및 주방1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 108-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50053 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 108-3 씨동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

토지지분: 64㎡ (약 19.36평)

건물면적: 53.22㎡ (약 16.09평)

건물지분: 53.22㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (본건 임차인 이규하로 추정)

건축년도: 2017년 3월 31일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 201호

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역

해당층: 지상 2층

집행법원: 청주지방법원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 소재 "창리초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 농경지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 16일 접수된 강제경매개시결정 (갑7)

인수되는 권리:

* 을3: 주택임차권 (이규하), 보증금 130,000,000원. 2025년 4월 28일 접수. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다. (말소: 인수)

임차인 현황:

* 이름: 이규하 (이 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 14일

* 확정일자: 2023년 3월 24일

* 배당신고일자: 2025년 4월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 보증금 130,000,000원을 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑7: 강제경매 (이규하), 2026년 1월 16일 접수. (말소: 말소)

* 등기부상 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주로 다세대주택과 농경지가 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 "창리초등학교"가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 인근 버스정류장 소재 여부에 따라 보통으로 평가됩니다.

남측으로 폭 6m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

성장관리구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

인근 산업단지(오창테크노폴리스 일반산업단지)가 위치해 있으나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 형태: 공동주택 (다세대주택)

내부 구성: 방 2개, 욕실 1개, 거실 및 주방 1개 등

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차인 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이규하 씨의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

최근 시세 대비 높은 인수 보증금: 최근 거래된 유사 물건의 시세가 115,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 130,000,000원의 인수 보증금은 사실상 물건의 시장 가치를 초과하는 금액입니다.

토지이용 제한: 토지가 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 오창읍에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 보통 수준이며 생활 인프라 접근성 또한 무난한 편입니다.

2017년에 건축되어 비교적 신축에 해당하며, 내부 구조는 실거주 목적에 적합하게 구성되어 있습니다.

그러나 본건의 가장 치명적인 문제는 대항력 있는 임차인 이규하 씨의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

최근 실거래가로 확인된 유사 물건의 가격은 115,000,000원임을 감안할 때, 인수해야 할 보증금이 물건의 시장 가치보다 높다는 것은 명백한 위험 요소입니다.

따라서 실질적인 투자 가치가 낮을 가능성이 매우 높으며, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적 시 고려사항: 만약 실거주를 목적으로 한다면, 낙찰가가 인수 보증금을 감안했을 때 시장 가치보다 훨씬 낮아야 합니다. 현재로서는 이러한 조건 달성이 어려워 보입니다.

명도 협상 가능성: 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려하여, 임차인과 명도 및 보증금 관련 협상을 시도해볼 수는 있습니다. 다만, 인수해야 하는 금액이 크므로 협상 여지가 제한적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건): 115,000,000원 (2026년 7월 8일, A동, 53.22㎡)

인수되는 임차인 보증금: 130,000,000원

분석:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

최근 실거래가로 확인된 유사 물건의 가격은 115,000,000원 수준입니다.

이는 인수해야 하는 보증금(130,000,000원)이 물건의 시장 가치(약 115,000,000원)보다 높은 상황임을 의미합니다.

따라서, 낙찰자가 본 물건을 매입할 경우, 보증금 인수액만으로도 현재 시장 가치를 초과하게 되어 투자로서의 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

설령 입찰가를 0원으로 하더라도, 인수 보증금 130,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 시장 가치인 115,000,000원을 훨씬 상회하는 총 매입 비용이 발생합니다.

결론적으로, 제공된 시세 및 권리 분석 정보로는 수익을 기대할 수 있는 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자를 고려하신다면, 인수 보증금액을 상쇄하고도 남을 만큼의 시세 차익이 발생할 수 있는 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 본건 투자를 재고하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.