나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50418 [1] 경기도 화성시 능동 1052-3 2층203호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 반월동에 소재하는 "화성반월초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 슬라브구조지붕 지하3층 지상12층 건물 내 제2층 203호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

숙박시설(호텔)이나 기준시점 현재 영업중단 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉난방설비 등 되어 있으나 기준시점 현재 작동여부는 확인할 수 없음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용(숙박시설, 근린생활시설) 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 장기간 영업을 중단한 것으로 탐문 조사되었으며, 기준시점 현재 유치권자가 출입을 불허하고 있는 상태이니 경매 진행시 참고 바람

물건 비고

숙박시설(호텔)이나 감정기준시점 현재(2026.2.11.) 영업중단 상태로, 본건 2층 203호 외 건물 전체에 대하여 유치권 행사중인 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 상세

1.1. 1.사건번호: 수원지방법원 2026타경50418 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 화성시 능동 1052-3 2층203호

1.1. 3.용도: 숙박시설 (호텔)

1.1. 4.감정가: 61,000,000원

1.1. 5.토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

1.1. 6.건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

1.1. 7.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산임의경매

1.1. 9.채권자: 옥OOO (등기부상 옥과농업협동조합)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경: 경기도 화성시 반월초등학교 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 2.교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 양호함.

1.2. 3.인접 도로상태: 북서측 약 25m, 남동측 약 10m 포장도로에 접함.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리: 2020년 1월 23일 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권 (41,600,000원)임. 본 경매개시결정 등기(2026년 1월 29일, 옥과농업협동조합, 32,763,781원)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨. 그 외 신한카드 가압류(2025년 9월 24일) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨. 총 등기부채권액은 50,749,856원임.

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 인수할 임차보증금이 없음.

1.3. 3.유치권 분석

본 건 2층 203호 외 건물 전체에 대하여 유치권이 행사 중임. 감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 기준시점(2026.2.11.) 현재 영업 중단 상태이며, 유치권자가 출입을 불허하고 있어 현장 확인이 어려운 상태임. 이는 경매 진행 시 매우 중요한 특이사항이자 주의사항임.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (단, 물건명세서상 지상권 개요는 있으나 실제 권리 존재 여부는 불분명)

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특징: 본건은 화성시 반월초등학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재하는 지역임. 이는 다양한 수요층을 포괄할 수 있는 잠재력을 시사함.

1.4. 2.잠재적 상권 가치: 숙박시설로서의 기능 외에도 주변의 상업 및 주거 시설과 연계된 상권으로 발달할 가능성이 있으며, 지역 내 개발 계획(지구단위계획구역) 등과 연계 시 추가적인 가치 상승이 기대될 수 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 화성반월초등학교가 인근에 위치함.

* 상업시설: 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 교통시설: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 2.주변 환경: 주거, 상업, 업무, 공업 시설이 복합적으로 분포하여 생활 및 업무 환경이 다양함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유치권: 건물 전체에 유치권이 행사 중이며, 이로 인해 명도 진행 시 상당한 난항이 예상됨. 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 2.영업 중단 상태: 감정기준시점 현재 영업이 중단된 상태이므로, 즉시 영업 재개가 어려울 수 있으며, 정상적인 이용을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

1.6. 3.건물 설비: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 냉난방 설비 등이 있으나, 현재 작동 여부는 확인 불가함. 수리 또는 교체 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 4.토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 여러 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 개발 가능성이 있는 지역에 위치한 숙박시설(호텔) 건물임. 양호한 교통 접근성과 주변의 복합적인 상권이 장점이나, 건물 전체에 대한 유치권 행사 및 영업 중단 상태가 가장 큰 리스크 요인임. 명도 관련 법적 절차 및 비용, 유치권 해결 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

적극적인 명도 전략 및 유치권 해결 노력을 통해 정상화 시, 지역 내 숙박시설 또는 상업시설로서의 가치를 재평가 받을 수 있음.

소형 면적 대비 주변 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 저가 매수 시 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가 고려사항

본 건은 유치권이라는 중대한 위험 요소를 포함하고 있으며, 영업 중단 상태 및 명도 관련 불확실성이 높아 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

유치권 해소를 위한 법적 절차 비용, 명도 예상 비용, 건물 수리 및 정상화 비용 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근할 것을 권고함.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.