나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50453 [1] 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대율 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 오산동 소재 '동탄구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 동탄역(GTX-A, SRT)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제5층 제516호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)( 2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립· 다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(임차보증금 금130,000,000원)가 되어 있으며, 구체 적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 지영훈)로부터 2026.5.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 화성시 오산동 969-5, 지티엑스광장프라자 5층516호에 위치하며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 5층에 해당합니다.

건물은 오피스텔 용도로 사용되고 있습니다.

총 건물 면적은 19.06㎡ (약 5.77평)이며, 토지 면적은 4.47㎡ (약 1.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 97,000,000원입니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50453 (1)

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 화성시 동탄구 오산동에 위치하며, '동탄구청' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 동탄역(GTX-A, SRT)이 소재하여 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

서측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(임차보증금 130,000,000원)가 존재합니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2025.07.17.)입니다.

주요 권리로는 주택임차권(지영훈, 130,000,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사, 130,000,000원)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 경기주택도시공사 (양도인: 지영훈)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

확정일자: 2022-03-11

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

주택도시보증공사(양도 전 임차인 지영훈)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

인근에 동탄역이 위치하여 광역 교통망 이용이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 임대 수요

동탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 직장인 및 투자자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

동탄역(GTX-A, SRT)을 이용하면 서울 및 타 수도권 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 행정 및 공공시설

동탄구청이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련 확약서

임차인 지영훈 씨가 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 이로 인해 낙찰자는 임차 보증금을 인수할 부담이 없으나, 확약서의 구체적인 내용 및 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

최근 부동산 시장의 변동성과 금리 인상 등의 외부 요인이 오피스텔 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄역 초역세권에 위치한 오피스텔로, GTX-A 노선 및 SRT 이용이 가능한 뛰어난 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 향후 동탄 신도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 개별 오피스텔의 공실률 및 임대 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 동탄역(GTX-A, SRT)을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로 교통 및 시세 상승의 기대감이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: HUG의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 위험이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 및 상업지구에 위치하여 직장인 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 또한, GTX광장프라자 내 19㎡ 오피스텔은 2026년 5월 7층 거래 시 1억 원에 거래된 이력이 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 입찰 전 현장 조사를 통해 오피스텔의 실제 상태, 임대 현황, 주변 시세 변동 등을 최종적으로 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.