나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500570 [1] 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 401동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철 2호 선 완정역)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2012.05.25) 외 벽 : 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 소화전 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지를 '연립주택 및 오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10m, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500570 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 401동 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 173,000,000원

토지면적: 29.41㎡ (약 8.9평)

건물면적: 72.27㎡ (약 21.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2012.05.25

외벽: 타일 붙임 등 마감

창호: 하이새시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 소화전 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 완정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 남측에 노폭 약 10m, 서측에 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (울산세무서장) 2023-04-26

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사)이 등기되어 있으나, 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2023-08-04

대항력: 없음

비고: 말소동의 확약서 제출됨

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 208,000,000원 (모든 권리 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구)으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하여 교통 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변시설

"마전초등학교" 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

주변이 공동주택 및 업무시설과 상업시설이 어우러져 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건지는 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 지정 기간은 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 입니다.

현재 시점(2026년 8월 17일)으로 지정 기간 내에 해당하므로, 외국인이 취득 시에는 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 지정 기간 만료가 임박하였거나 이미 만료되었을 가능성이 있으므로 잔금 납부 시점의 정확한 허가 여부 확인 필요)

6.2. 기타 특이사항

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 관련 채무 및 담보 관계에 대한 상세 확인이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 마전초등학교 인근에 위치하여 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 오피스텔로, 인천지하철 2호선 완정역 이용이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 임차인이 존재하며 말소 동의 확약이 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 잔금 납부 시 외국인 취득에 관한 허가 절차 여부를 반드시 확인해야 합니다. SGI 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항은 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 완정역 역세권에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

* 건축 연도(2012년) 대비 시세 대비 감정가의 적정성을 검토해야 합니다.

* 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 향후 시세 변동 가능성을 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

KB부동산 및 관련 부동산 정보 사이트(디스코, 집품 등)에 따르면, 해당 건물(창우아이빌) 및 인근 유사 면적(70~80㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 1억 5천만원에서 2억 1천만원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 인천 서구 마전동 창우아이빌 단지 내 72㎡(전용면적 기준) 오피스텔의 경우, 1억 5,500만원 수준의 매물이 확인되었습니다.

본건의 감정가는 173,000,000원으로, 현재 시장 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인의 보증금 208,000,000원이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 시세의 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(173,000,000원)를 기준으로,

85% 수준: 약 147,050,000원

90% 수준: 약 155,700,000원

본 건의 입지 조건과 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5천 5백만원에서 1억 6천만원 사이로 제안합니다.

* 최종 예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.