나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500772 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(지하철 1호선 및 인천2호선)' 남서측 인근 에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '주안역(지하철 1호선 및 인천2 호선)'이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 / 지상13층 건 내 제2층 제208호로서, (사용승인일 : 2016.12.15) 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경 관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법적 구속력을 갖지 않습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500772 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 2층 208호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

* 건물면적: 74.41㎡ (약 22.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 '주안역'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장과 '주안역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 건물 구조 및 사용승인: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 13층까지 있으며, 본 물건은 그중 제2층 제208호입니다. 건물 사용승인일은 2016년 12월 15일입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소멸 예정 권리:

* 근저당권 (을3, 주식회사페이게이트, 2017-06-20)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 2023-02-02)

* 압류 (갑5, 도봉세무서장, 2023-04-25)

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 2026-01-29, 본 경매 사건)

* 주택임차권 (을4, 채 (임차인: 채진선), 2024-01-17) - 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 본 물건은 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 '을4 주택임차권'이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않습니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 경매 신청 채권액: 180,000,000원

1.3. 상권분석

* 유사 물건 시세:

* 2024년 4월 23일 거래: 160,000,000원 (2층, 전용면적 약 73.28㎡)

* 2026년 1월 7일 거래: 170,000,000원 (5층, 전용면적 약 73.28㎡) - *참고: 이 거래 건은 소재지가 '경기 부천시 원미구'로 표기되어 오류 가능성이 있으며, 본 물건(인천 미추홀구 주안동 삼성캐슬) 기준으로 판단해야 합니다.*

* 인근 상권: 주안역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 속해 있으며, 다양한 편의시설과 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주안역 주변에 다수의 상업시설, 금융기관, 의료기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 인천주안초등학교, 신주안초등학교, 학익고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인천기독병원, 가천대 길병원(종합병원) 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치하며, 지역 내 다양한 의원들이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 및 2호선 주안역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후의 절차나 예상치 못한 변수에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 내용에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권 (HUG 관련): 비록 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수하지는 않으나, HUG와 관련된 채권/채무 관계 및 말소 동의의 정확한 효력을 재확인하는 것이 안전합니다.

* 소액 임차권 인수 가능성: 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이지만, 혹시 모를 추가적인 채권이나 임차 관계의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 예비 조사 결과, 본 물건 인근에 치명적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 역세권인 주안역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 투자 가치가 있습니다. 권리분석상 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전성이 높은 편입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 관련된 불확실성은 추가적인 정보 확인을 통해 해소해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 2호선 주안역을 도보로 이용 가능한 탁월한 입지.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금 0원, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 낙찰 후 권리 관계가 깔끔함.

* 잠재적 시세 상승: 주안역 주변 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 시세 상승 기대 가능.

* 오피스텔의 활용성: 1인 가구 및 소규모 사업체에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 본 물건 감정가: 201,000,000원

* 권리분석상 인수되는 보증금: 0원

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세 및 안전한 권리 관계를 바탕으로, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정된 것이며, 입찰 시점의 경쟁률, 물건 상태, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.