나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500782 [1] 인천광역시 서구 검암동 644-5 다청림 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천2호선 "검바위역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 2011년 04월 05일 사용승인되었으며, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-66 59)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500782 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 644-5 다청림 102동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2011년 04월 05일

* 감정평가액: 155,000,000원

* 토지 면적: 49.23㎡ (약 14.89평)

* 건물 면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 인천2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태

남측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차가 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 교육지원청), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 18일 접수된 충북신용보증재단의 가압류(갑4)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(김 ) 임차인이 보증금 183,000,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 전입일자는 2021년 8월 26일, 확정일자는 2021년 8월 24일입니다. 배당신고일자는 2023년 9월 25일이며, 등기부상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리

등기부상 '을구 순위 5번 주택임차권'은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인에게 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 상권은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 주민 편의를 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있습니다.

* 검바위역 역세권으로 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

"간재울초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

검바위역을 중심으로 한 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

외국인이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 하나, 내국인 입찰자에게는 직접적인 영향이 없습니다.

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 HUG 측의 해당 조건에 대한 상세 내용을 확인하여 계약 진행 시 발생할 수 있는 변수를 파악해야 합니다.

* 기타 특이사항

'선순위임차권'이 특이사항으로 언급되었으나, 권리분석 결과 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 지역 환경 시설

인천 서구 지역은 일부 폐기물 관리 시설 및 소각장 등 환경 관련 시설이 위치한 것으로 알려져 있습니다. 본건 소재지는 간재울초등학교 인근의 일반 주거지역으로 분류되나, 광범위한 지역 내 환경 시설의 존재 가능성을 인지하고, 실제 단지와의 거리 및 영향은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 검암동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 역세권 및 초등학교 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건축된 지 10년 이상 되었으나 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 임차권 관련하여 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자는 명도만 책임지면 됩니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정과 관련된 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 검바위역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 간재울초등학교와 인접하여 교육 환경이 좋습니다.

* 실거주 및 임대 수익 창출이 가능한 주거 상품입니다.

* 최근 매매 사례들을 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 추가 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 1월 거래된 유사 면적(62.67㎡)의 다세대주택이 1억 7,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 면적(59.83㎡)과 유사하며, 건물 연식(2011년)도 비슷합니다.

* 감정가는 1억 5,500만원이나, 최근 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리 부담이 없고, 역세권이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 반영한 입찰이 유효합니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1억 7,300만원 수준으로 제안합니다. (감정가 대비 약 11.6% 상승, 최근 실거래가와 유사한 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.