나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500673 [1] 인천광역시 부평구 부평동 499-11 그랑데시티 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2016.10.4.) 외 벽 : 돌 붙임 및 판넬 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접하고, 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500673 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 499-11 그랑데시티 2층202호

용도: 오피스텔

건물명: 그랑데 시티

사용승인일: 2016.10.04

총층수: 지하 1층, 지상 14층 (해당 층: 2층)

전용면적: 71.66㎡ (약 21.68평)

공급면적(추정): 78.91㎡ (약 23.87평) - 최근 매매 정보 기준

토지면적/지분: 10.61㎡ (약 3.21평)

감정가: 201,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 부개서초등학교 서측에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 남측으로 중로, 북측으로 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25. - 현재 만료)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022.11.08. 부평구(인천광역시) 압류 (등기부갑구 6번)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 을구 1번 주택임차권은 말소 예정이나, HUG 말소 동의 확약서 제출로 인한 확인 필요)

주요 권리 내역:

* 임차인 B : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026.01.16. 등록. 대항력 없음.

* 임차인 바 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026.01.02. 등록. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(백승미): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.05.11. 등록. 대항력 없음. (등기부 을구 1번 주택임차권, 2022.05.10. 확정일자, 2024.06.13. 배당신고일자. 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었음을 참고하시기 바랍니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼합된 도심 상업 및 주거 지역입니다. 인근에 학교와 다양한 근린생활시설이 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 일반상업지역에 속하여 관련 업종의 입지가 용이합니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 부평시장역, 부평역 등 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. (주변 교통상황 보통으로 평가됨)

편의시설: 주변에 상업시설, 관공서, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

주변 환경: 오피스텔, 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 상업시설과의 혼재로 인한 소음 등은 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경 및 임차권 관련: HUG(주택도시보증공사) 관련 보증금 260,000,000원의 임차권이 등기부상 존재했으나, 현재 말소 처리되어 있으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서 상 'HUG의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 문구는 잠재적인 인수 또는 추가 확인 필요성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 재확인을 통해 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

토지거래계약허가구역: 과거 토지거래계약 허가구역이었으나, 현재(2026.08.25. 만료) 허가 요건은 해제된 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 역세권에 근접한 입지를 갖추고 있습니다. 건물 및 토지 일괄 매각으로, 2016년에 사용 승인된 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 최근 실거래가는 감정가보다 다소 낮은 수준에서 형성되어 있으나, 시장 상황 및 경매 진행 유찰 횟수에 따라 가격 변동 가능성이 있습니다. HUG 관련 임차권 문제가 명확히 해결되었는지 여부만 철저히 확인한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 핵심 상업지구에 위치하여 탄탄한 임대 수요 기대 가능.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통 접근성.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이한 생활 인프라.

* HUG 관련 권리관계만 명확히 해결된다면, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 전용면적 71.66㎡(약 21.68평)의 넓은 면적으로, 1~2인 가구 또는 소형 법인 사무실 등으로 활용 가치 높음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(78.91㎡ 기준)의 거래가는 186,310,000원 ~ 195,000,000원 수준입니다. 본건은 전용면적 71.66㎡(약 21.68평)이며, 감정가는 201,000,000원입니다. HUG 관련 잠재적 리스크와 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원으로 판단됩니다. HUG 임차권의 인수 여부 및 말소 여부를 최종 확인한 후, 낙찰가는 약 175,000,000원 내외에서 결정될 것으로 예상됩니다. (예상 입찰가 산정 시 HUG 보증금 260,000,000원은 인수 보증금에서 제외되었으며, 이는 말소되는 권리로 간주되었음을 전제합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.