나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500624 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-13 화이트하우스 104동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 3층 301호로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 내부 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500624 (1)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 261-13 화이트하우스 104동 3층301호

용도: 다세대주택

2.3. 토지 정보

토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

토지지분: 19.14㎡ (약 5.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 건물 정보

건물면적: 39.44㎡ (약 11.93평)

건물지분: 39.44㎡ (약 11.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 102,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역(2025-05-20) 및 과밀억제권역에 해당함. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 약 1,801,000,000원이며, 말소기준권리는 2022년 3월 10일자 안산세무서장의 압류 등기임. 강제경매 신청 채권자는 서울보증보험이며, 채권액은 89,885,753원임.

4.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면 한국토지주택공사가 전입일자 2021년 9월 3일, 확정일자 2021년 8월 13일자로 보증금 85,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 확인됨. 그러나 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨. 집합건물 등기부 요약에서 을구 15번 주택임차권(한국토지주택공사, 85,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있음.

4.3. 특이사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 허가 기간이 2026년 8월 25일로 곧 만료됨. 또한, SGI 인수조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 15번 임차권등기가 존재하나, 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차보증금 85,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됨. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원임.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 1월 13일, 채움빌리지(2018년식, 48.48㎡) 15,300만원에 거래됨.

* 2026년 1월 13일, 롯데맨션(2001년식, 34.72㎡) 6,000만원에 거래됨.

* 2026년 1월 6일, 청아빌라(1995년식, 51.9㎡) 10,500만원에 거래됨.

5.2. 시세 동향

본건의 건물 면적은 39.44㎡(약 11.93평)이며, 감정가는 102,000,000원임. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 85.5만원/평임. 이는 주변 유사 연식의 다세대주택 매매가(롯데맨션 약 57.1만원/평, 청아빌라 약 66.8만원/평)보다 높은 수준이나, 비교적 신축 건물인 채움빌리지(약 104.3만원/평)보다는 낮은 수준임. 건물의 신축 연도를 알 수 없으나, 감정가는 인근 신축 다세대주택의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 책정된 것으로 보임.

5.3. 감정가 대비 비교

감정가는 102,000,000원이며, 이는 주변 최근 실거래가 중 청아빌라(10,500만원)와 채움빌리지(15,300만원)의 중간 정도에 해당함. 롯데맨션(6,000만원)과는 상당한 차이를 보임.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건은 양지초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 단독주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

6.2. 주거 환경

주거 지역으로 분류되며, 주변에 다양한 유형의 주거 시설이 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

해당 지역은 토지거래허가구역이나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며, 허가 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정임. 따라서 국내 실수요자에게 직접적인 제한은 없을 것으로 예상됨.

7.2. SGI 인수조건 변경

임차권이 매각으로 소멸되는 조건이 확약서 제출로 확인되었으므로, 임차보증금 85,000,000원은 인수되지 않음. 이는 입찰자에게 추가적인 부담이 없다는 긍정적인 요인이지만, 관련 서류의 정확한 내용을 재확인할 필요가 있음.

7.3. 건물 노후도

건축물대장상의 정확한 신축 연도가 명시되지 않아 건물의 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있음. 강제경매로 진행되며, 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 특히, 임차인의 보증금 85,000,000원은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않아, 추가적인 금전적 부담 없이 취득 가능함. 토지거래허가구역이나 외국인 대상 허가 기간이 곧 만료될 예정으로 국내 실수요자에게는 영향이 없을 것으로 판단됨.

9. 투자 포인트

* 인천 서구 심곡동의 주거 지역 내 입지로 향후 지역 발전 가능성이 있음.

* 임차 보증금 85,000,000원이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 감정가 대비 최근 매매 사례를 분석할 때, 건물의 실제 연식 및 상태에 따라 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 주변 신축 다세대주택의 시세를 반영할 때, 본건의 입지 및 조건 대비 감정가는 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있음. 따라서, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 시장 가치를 재확인한 후, 감정가 수준인 102,000,000원 내외 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있음. 보수적으로는 감정가의 90~100%를, 공격적으로는 100~110% 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.