나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500747 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 남서측 인근에 위치하는 드림휴 아파텔 13층 1302호로서 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 13층 1302호로서 외벽: 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지 토지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500747 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 13층 1302호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2018년

건물구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

층수: 총 13층 중 13층

세대수: 총 48호 (집합건물 표제부 기준)

전용면적: 60.6352㎡ (약 18.34평)

총면적(건축물대장): 4984.67㎡

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 11일 접수된 잠실세무서장의 압류(말소기준권리)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안영빈)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-07-27

배당신고일자: 2023-09-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 (물건명세서상 매각으로 소멸되는 권리, 말소동의 확약서 제출 확인)

* 임차인: 오성대

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

전체 채권 합계액(등기부): 2,236,000,000원

집합건물 등기부 요약 상, 을구 3번 주택임차권등기가 말소 예정으로 확인되어 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 간석동의 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 아파트 및 오피스텔 단지가 형성되어 있어 배후 수요는 갖춘 편입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 상업 활동 또한 이루어지고 있습니다.

교통의 요지인 간석오거리역(인천1호선)과 인접하여 역세권의 장점을 가집니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 13층 건물이며, 본건은 13층에 위치합니다.

주요 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 개별난방(도시가스) 등이 구비되어 있습니다.

기계식 주차설비가 갖추어져 있으나, 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

이용상태는 오피스텔로 현재 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

다만, 권리분석 결과 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되어 법적 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)이 만료되지 않았으므로, 해당 기간 내 거래 시 외국인 등 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 감정가는 201,000,000원입니다.

건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하며, 기본적인 주거 및 업무 시설로서의 요건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 권리관계 상 HUG 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 명확한 인수 대상 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

인천1호선 간석오거리역을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이라는 점이 주요 투자 포인트입니다.

비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

향후 지역 개발이나 전반적인 부동산 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60.6~67.3㎡)의 거래가는 150,000,000원에서 157,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건 건물면적 68.27㎡ 기준, 최근 거래가액 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 감정가(201,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

보수적으로 접근 시, 최근 최고 실거래가(157,000,000원)의 110~120% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 최종 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.