나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500722 [1] 인천광역시 서구 가좌동 238-1 성광주택 에이동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 지하층1호로서, 외 벽 : 벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 1989.10.24)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

1. 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"임. 2. 대지권의 면적은 평가명령서 및 등기사항전부증명서는 41.81㎡이고, 토지대장(대지권 등록부)는 26.58㎡이나 본건 평가에서는 평가명령서를 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 본건의 위치는 건물벽 및 현관문에 부착된 표시 등을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500722 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 238-1 성광주택 에이동 지하층1호

용도: 다세대주택 (건축물 표제부 요약: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 지하층1호, 사용승인일: 1989.10.24)

감정가: 72,000,000 원

토지면적: 41.81㎡ (약 12.65 평)

건물면적: 52.96㎡ (약 16.02 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정평가액 기준: 건물면적 52.96㎡ 기준

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가림초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 가림초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 일반적인 주거 생활을 영위하기에 적합합니다. 지도 검색 결과, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑13 압류 (인천세무서장, 2023.04.05 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (윤석범, 보증금 110,000,000원): 본건 경매로 인해 말소될 예정입니다. 등기부상 해당 임차권은 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸됩니다.

* 갑14 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.28 접수): 본 경매 사건으로 인해 말소됩니다.

* 갑13 압류 (인천세무서장): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 본건 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (윤석범): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-10-28. 대항력 없음. (매각으로 말소 예정)

총 채권액: 110,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 가좌동 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

최근(2026년 1월) 인근 다세대/연립주택의 실거래가는 전용면적 기준 평당 약 810만 원에서 920만 원 수준으로 형성되었습니다.

본건은 지하층 주택으로, 이러한 실거래가 적용 시에는 시세 할인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 1호이며, 1989년 10월 24일 사용승인을 받았습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 가림초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1989년 준공되어 약 37년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 면적 공부와의 차이: 토지대장상의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 토지대장과 등기사항증명서 상의 대지권 면적에 차이가 있습니다. (감정평가 시 평가명령서 기준 적용)

지하층 거주: 지하층이라는 점은 일조량, 통풍, 습기 등에 취약하여 일반 지상층 주택에 비해 선호도가 낮고 시세에도 할인 요인으로 작용합니다.

특이사항: 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, (2026. 8. 25.부로 만료되어 현재는 해당 없음.) HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 기록이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 기본적인 생활 편의시설 및 교통망 이용이 가능한 입지입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 임차 보증금 부담은 전혀 없습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행 중입니다.

건물 노후도, 지하층이라는 특수성, 공부상 토지 면적 차이 등의 단점을 보유하고 있습니다.

감정평가액은 72,000,000원이나, 총 채권액은 110,000,000원으로 감정가 대비 높아 유찰 가능성이 있습니다.

인근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 지하층이라는 점 등 본건의 개별적인 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 안전하게 취득할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 채권액: 경매 절차 진행이 원활하게 이루어질 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 환경: 가림초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 72,000,000원이며, 건물 노후도 및 지하층이라는 점을 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인근 실거래가(2026년 1월)는 평당 약 810만 원 ~ 920만 원 수준으로, 이는 지상층 기준이므로 본건 지하층과는 시세 차이가 존재합니다.

권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 지하층의 특수성과 건물 노후도를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.