나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500456 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 88-5 코지리움 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '의원'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 88-5 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500456 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 88-5 코지리움 2층 201호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로 115)

용도: 근린상가 (현황 의원)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 2층 201호

면적: 토지 9.35㎡ (약 2.83평), 건물 39.68㎡ (약 12.00평)

감정가: 91,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양봉농업협동조합

특이사항: 공동담보 경매

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천 석암초등학교 남서측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 등기: 2014년 2월 7일 (방우석)

* 근저당권: 한국양봉농업협동조합 (60,000,000원, 2014년 12월 15일) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 한국양봉농업협동조합 (48,133,942원, 2026년 1월 27일)

* 총 채권액: 60,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2022년 4월 7일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합 권리분석: 말소기준권리인 한국양봉농업협동조합의 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천 미추홀구 주안동의 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 주변 시설: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 밀집해 있으며, 학교(인천 석암초등학교)가 인근에 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지이용계획:

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 지역: 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약 허가구역 (외국인 등, 특정 용도 지정, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.4. 생활정보

* 교통: 제 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 본건 주위의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 인천 석암초등학교가 가까이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 설비 현황, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 명도 과정이나 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 소재지는 특정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 비록 본 건의 주된 용도가 근린상가(의원)이나, 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물의 공용 부분: 건물의 공용 부분(복도, 계단, 엘리베이터 등)에 대한 관리 상태, 미납 관리비, 장기수선충당금 등의 문제는 별도의 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 근린상가(의원)로, 접근성이 양호하고 생활 편의 시설이 갖추어진 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건이므로 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 일부 토지 이용계획 상 제한 사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 안정적인 상권에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 91,000,000원입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 일반적인 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 범위에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이를 바탕으로, 약 63,700,000원 ~ 77,350,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 고려하시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.