나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500711 [1] 인천광역시 남동구 장수동 793-2 그린나래빌라(에이,비)주건축물제에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동에 소재하는 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어졌으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(인천대공원역-인천2호선) 이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건내 제5층 제502호로서 외벽: 벽돌쌓기등 마감 등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 약 5~6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

793-2) 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 793-3) 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(장수구획),가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500711 (1) 사건번호의 인천광역시 남동구 장수동 793-2 그린나래빌라(에이,비)주건축물제에이동 5층502호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 주소: 인천광역시 남동구 장수동 793-2 그린나래빌라(에이,비)주건축물제에이동 5층502호

토지 면적: 52.36㎡ (약 15.84평)

토지 지분: 52.3626㎡ (약 15.84평)

건물 면적: 71.47㎡ (약 21.62평)

건물 지분: 71.47㎡ (약 21.62평)

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. "인천대공원역"이 북동측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 인천2호선 인천대공원역이 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 남부천세무서장의 압류(갑5, 2023.07.11.)입니다.

본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매 개시 결정(갑10, 2026.01.28.)이 등기되었습니다.

등기부등본 상 을구 7번의 주택임차권(김지현, 보증금 195,000,000원)이 존재하나, 물건명세서에 의하면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

기타 압류 및 가압류 등기(갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 71.18㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 14일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 3월 8일에는 약 73.23㎡ 면적이 280,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 통해 본건의 현재 시세는 최소 240,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건의 감정가는 190,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 편입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조 기타 지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용: 본건은 2필지 1단으로 이용 중이며, 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 사용되고 있습니다.

인접 도로: 본건 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 5~6미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재로 인한 권리 관계 복잡성에 대한 주의가 필요합니다. 하지만 물건명세서 상 해당 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

장수구획 제1종지구단위계획구역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 지역 규제 사항을 확인해야 합니다.

토지거래계약 허가구역으로 외국인 등의 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

향후 도시계획 변경이나 건축 관련 규제 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천대공원역 인근에 위치한 다세대주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 토지이용계획에 따른 향후 개발 제한 및 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 실거래가: 최근 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익 확보 가능성이 높습니다.

권리관계 명확화: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

역세권 입지: 인천대공원역 인근으로 교통이 편리합니다.

개발 잠재력: 제1종지구단위계획구역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석할 때, 본건 건물 면적(71.47㎡)과 유사한 71.18㎡ 면적이 240,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 190,000,000원과 시세 240,000,000원 사이의 가격대를 고려할 때, 경쟁 상황 및 경매 절차의 불확실성을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

본건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 시세 반영을 고려하여 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.