나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500733 [1] 인천광역시 남동구 논현동 765-1 이안더테라스 101동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천사리울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 305호로서, 외벽 : 인조석 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 광평수의 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-01-25)(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천 동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500733 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 765-1 이안더테라스 101동 3층305호

용도: 연립주택

감정가: 630,000,000원

토지면적: 135.53㎡ (약 41.00평)

토지지분: 135.5346㎡ (약 41.00평)

건물면적: 115.21㎡ (약 34.85평)

건물지분: 115.2076㎡ (약 34.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천사리울초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 305호입니다. 외벽은 인조석 및 치장벽돌 마감이며, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 광평수의 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함), 도시관리계획 입안 중(2025-10-20, 소래논현 지구단위계획)에 해당됩니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2020-03-05, 336,000,000원)

등기부상 총 채권액: 555,990,580원 (을1, 을2, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 을2-3 합산)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 남동구 논현동은 아파트, 연립주택 등 주거시설과 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재된 지역입니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 용이합니다.

* 교육: 인천사리울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거: 연립주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 권리로서, 추후 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 도시계획 변경에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 신축된 '이안더테라스' 단지 내 연립주택으로, 적정 규모의 전용면적과 건물 구조를 갖추고 있습니다. 인천사리울초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 반드시 확인하고 인수 여부를 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 최근 매매 사례와 감정가 사이에 차이가 있을 수 있으므로 면밀한 시세 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축급 연립주택으로, 기본적인 주거 환경은 우수합니다.

* 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매 사례(50,500만원)가 있어 시장 가격 형성의 기준점으로 활용할 수 있습니다.

* 감정가(63,000만원) 대비 최근 매매가(50,500만원)를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 명확한 이해와 해결 방안 모색이 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 630,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '이안더테라스' 단지 내 유사 면적(115.2076㎡)의 물건이 2026년 3월 12일에 50,500만원 (505,000,000원)에 거래되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 인수 시 예상되는 부담을 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 분석을 진행합니다.

최근 거래 사례를 기준으로 보았을 때, 본건의 적정 시장 가치는 505,000,000원에서 감정가 630,000,000원 사이로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인들을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 80~90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 540,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.