나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60240 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-4 에이클래스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 「대화초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 원거리에 킨텍스역(GTX-A)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물 제2층 제201호 임 외벽 : 석재붙임 및 파벽돌 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로, 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로, 서측으로 노폭 약 3~4m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대화구역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이연희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 2.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60240 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-4 에이클래스 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 54.30㎡ (약 16.43평)

* 건물면적: 76.53㎡ (약 23.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 「대화초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 원거리에 킨텍스역(GTX-A)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물 제2층 제201호. 외벽: 석재붙임 및 파벽돌 마감. 창호: 새시 창호.

* 이용상태: 집합건축물대장 기준 「다세대주택」으로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북동측 및 남동측 노폭 약 6m 내외 포장도로, 서측 노폭 약 3~4m 내외 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 등은 미상임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (개요: 없음)

* 말소기준권리: 을3 근저당권(주식회사한빛투자금융대부, 2021.02.02. 접수, 140,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 백보람

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-08-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이연희)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-11-23

* 배당신고일자: 2023-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출 (2026.4.2.) - 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권 등기 말소 동의.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 이력 있음.

* 을4: 주택임차권 (이연희, 250,000,000원) - 말소 예정.

* 을3: 근저당권 (주식회사한빛투자금융대부, 140,000,000원) - 말소기준권리.

* 다수의 압류, 가압류 존재 (주식회사한빛자산관리대부, 인천광역시중구, 고양시, 주식회사러키캐피탈대부) - 모두 말소 예정.

* 갑18: 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 421,308,360원.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (성저마을(건영11) 기준, 2026년 7월):

* 59.88㎡ (약 18.1평), 1층: 27,900만원

* 59.93㎡ (약 18.1평), 4층: 27,100만원

* 84.33㎡ (약 25.5평), 4층: 34,800만원

* 대상 물건 정보: 76.53㎡ (약 23.15평), 2층.

* 시세 추정:

* 대상 물건의 면적(76.53㎡)은 제공된 매매 사례 중 59.88㎡와 84.33㎡ 사이에 위치함.

* 가격대: 27,100만원 ~ 34,800만원 사이로 추정.

* 2층은 중간층으로 선호도가 높을 수 있으며, 유사 면적대의 중간 가격으로 볼 때 27,100만원 ~ 30,000만원 사이가 현실적인 범위로 보임.

* 감정가 273,000,000원은 최근 매매 사례와 유사하거나 약간 높은 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 「대화초등학교」가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있고, 원거리에 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호함.

* 학군: 「대화초등학교」가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 이연희)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함. 이는 낙찰자가 이연희 씨의 보증금 2억 5천만원을 인수하지 않아도 된다는 점을 시사하나, 명확한 법적 확인 필요.

* 선순위 임차권: 등기부상 을4 주택임차권(이연희, 250,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이며, 채무자가 대항력을 포기한다는 조건부 합의가 있어 대항력 없는 임차인으로 분석됨. 하지만 혹시 모를 상황에 대한 대비가 필요함.

* 임차인 백보람: 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며 대항력이 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 다수의 압류, 가압류 존재: 채권 총액이 4.2억원 이상으로 감정가(2.73억)보다 높음. 경매 절차상 모두 말소될 예정이나, 채무 부담이 큰 상황.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 대상, 특정 용도 토지에 해당하며, 취득 시 허가 필요 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 273,000,000원입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 대화초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다.

권리분석상 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서로, 선순위 임차인으로 분석되었던 이연희 씨의 보증금 2억 5천만원에 대한 대항력이 포기되었고 우선변제권만 주장하는 것으로 보입니다. 또한, 임차인 백보람은 대항력이 없으며 보증금 등 상세 정보가 미상입니다. 이러한 점들을 종합할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 대상 물건의 면적과 층수를 고려했을 때 27,100만원에서 30,000만원 사이의 가치를 가질 것으로 보입니다. 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리관계: HUG 및 임차인 이연희 씨의 대항력 포기로 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근, 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* GTX-A 킨텍스역 접근성: 향후 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대.

* 양호한 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조, 기본적인 설비 갖춤.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 273,000,000원

* 주변 시세 추정 범위: 271,000,000원 ~ 300,000,000원

* 분석 시 고려사항:

* 인수되는 임차보증금: 0원 (HUG 조건 변경 및 대항력 없는 임차인으로 판단)

* 권리분석상 특이사항(HUG 인수조건 변경)에 대한 명확한 법적 검토 및 확인 절차 필요.

* 미상 정보(임차인 백보람) 관련 위험성 고려.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

* 감정가가 시세 범위 내에 있어, 낙찰가율 100% 수준에서 접근 가능.

* 다만, HUG 조건 변경의 정확한 효력 및 임차인 관련 추가 확인 필요성을 감안하여 보수적으로 접근.

* 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

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