나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60182 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '탄현역(경의중앙선)' 동측 인근에 소재하며, 주변은 대규모 아파트 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 53층 건물 내 제19층 제1905호로서, (사용승인일: 2013.04.26.) 외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비, 지하주차장 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 내부도로를 통해 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60182 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 19층1905호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 53층 건물 내 제19층 제1905호

사용승인일: 2013년 04월 26일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 722,000,000원

토지 면적: 21.75㎡ (약 6.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 120.48㎡ (약 36.4평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 21.7512㎡

건물 지분: 120.4817㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 경의중앙선 탄현역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

건축년도: 2013년 04월 26일

총 세대수: 2,700세대

총 동수: 8개 동

최고층: 59층 (본건 19층)

주차 대수: 총 123대 (지하 71대, 지상 12대, 전기차 충전기 지하 46대)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018.09.13.) 384,000,000원

기타 권리로는 주택임차권(이지윤, 420,000,000원), 근저당(손금순, 30,000,000원), 가압류(삼성카드, 5,046,530원), 임의경매(유더블유아이유동화전문유한회사, 339,686,751원), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 존재했으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액: 839,046,530원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김익효

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 21일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음

임차인: 이지윤

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 16일

확정일자: 2023년 02월 04일

배당신고일자: 2025년 03월 20일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)은 말소되었으며, 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 우리은행 근저당(2018.09.13.)보다 후순위 권리인 근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등이 모두 말소되는 조건으로 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(유치권, 법정지상권 등 확인되지 않은 권리 제외)가 없는 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있습니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내에 일산두산위브더제니스스퀘어라는 대규모 상업시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 금융, 미용 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 이마트, 킨텍스, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰 및 상업시설 접근성이 우수하며, 단지 인근에도 상업지구가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 인근 상권 동향

대규모 주상복합 단지로 배후 수요가 풍부하며, 탄현역 역세권 프리미엄과 함께 상업시설 집적 효과로 인해 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 상탄초등학교, 일산동중학교 등이 위치해 있으며, 주변에 다수의 유치원 및 어린이집이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료시설

인근에 일산본내과, 굿연세재활의학과의원, 제니스본튼튼의원 등이 자리하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 편의시설

단지 내 상업시설 및 주변 상업지구를 통해 일상생활에 필요한 모든 편의시설(마트, 병원, 약국, 은행, 음식점, 카페 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특수물건

본 물건은 유동화 물건이며 중복 사건으로 분류됩니다. 유동화 물건은 채권의 양도 등으로 인해 경매가 진행되는 경우가 많으며, 중복 사건은 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매가 중복으로 진행되는 경우를 의미합니다. 이러한 특이사항은 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

임대 관계 및 임차인의 실제 거주 여부는 미상입니다. (단, 임차인 현황에 명시된 이지윤, 김익효는 대항력이 없습니다.)

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산서구 탄현동의 역세권 대단지 아파트로서, 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 우수한 단지 내 인프라를 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 비교적 신축에 속하며, 19층의 적절한 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로, 임대 수요 및 실수요자 모두에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 대단지 아파트: 탄현역 도보 이용 가능, 풍부한 배후 수요

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 상업시설 및 주변 상업지구 이용 편리

* 깨끗한 권리 관계: 인수 부담 없는 안전한 물건

* 비교적 양호한 건물 상태: 2013년 준공, 편리한 부대시설

* 높은 층수의 이점: 19층으로 채광 및 조망 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 722,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(120.48㎡)의 18층 물건이 2026년 7월 685,000,000원에 거래되었으며, 11층 물건은 640,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 19층으로, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 710,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 98.3% 수준이며, 최근 고층 거래가 대비 소폭 상승한 금액으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.