나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60189 [1] 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제103동 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2019.08.27) 외벽 : 치장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 현황 건부지(공동주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동패동 7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 동패동 39-40 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 양현웅)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2026타경60189 (1)

3. 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 103동 1층102호

4. 다세대주택

5. 감정가: 249,000,000원

6. 토지면적: 53.66㎡ (약 16.23평)

7. 건물면적: 48.32㎡ (약 14.61평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주택도시보증공사

11. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상4층 건물 중 103동 1층 102호

12. 사용승인일: 2019년 8월 27일

2. 입지조건

3. 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 "덕이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

4. 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

5. 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone)

* 가축사육제한구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 남서울농업협동조합의 가압류 (2024.09.26 접수)

5. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 명시된 권리 외 특이사항은 추가 확인 필요)

6. 인수되는 권리: 없음 (HUG 인수조건 변경으로 임차보증금 인수 부담 없음)

7. 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 관련:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 양현웅)가 임차 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 2026.04.21.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 임차인 양현웅의 보증금 214,200,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 양현웅의 대항력은 없으며, 확정일자(2022.07.22) 및 전입일자(2022.08.10)가 있으나, HUG와의 합의에 따라 말소될 예정입니다.

8. 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑4): 김진선 외 1명 (2021.04.30)

* 주택임차권 (을3): 양현웅, 214,200,000원 (2024.09.23 말소 예정)

* 가압류 (갑5): 남서울농업협동조합, 610,775,721원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑6): 남서울농업협동조합, 357,951,294원

* 압류 (갑7, 갑8): 고양세무서장

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 214,200,000원 (2026.01.26 개시 결정)

9. 등기부채권 총액: 1,182,927,015원

4. 상권분석

5. 주변 시세:

* 노블타운 101동102동103동 (2019년식, 51.103㎡): 2026년 7월 15,820만원 (약 309.57만원/㎡)

* 노블타운 104동105동106동 (2020년식, 52.522㎡): 2026년 7월 16,120만원 (약 306.91만원/㎡)

* 피렌체103동 (2018년식, 56.565㎡): 2026년 7월 14,500만원 (약 256.34만원/㎡)

6. 본건(48.32㎡)의 추정 시장 가치:

* 최근 매매 정보상 노블타운 단지 내 유사 면적(약 51-52㎡)의 거래 가격은 1억 5,820만원 ~ 1억 6,120만원 수준입니다.

* 평균 면적당 가격(약 308만원/㎡)을 적용 시, 본건(48.32㎡)의 시장 가치는 약 1억 4,881만원으로 추정됩니다.

7. 감정가 대비 분석:

* 감정가(2억 4,900만원)는 최근 실거래가(약 1억 5천만원 내외) 대비 현저히 높습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 것으로 보이며, 실제 경매 진행 시 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

6. 주변 시설:

* 공동주택, 근린생활시설 밀집 지역

* 인근에 덕이중학교 소재

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이함

7. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7. HUG 인수조건 변경: 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의하는 조건은 HUG의 채권 회수 불확실성을 내포할 수 있으나, 낙찰자에게는 임차 보증금 인수 및 명도 관련 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다.

8. 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주택 매수 시 허가를 받아야 합니다. 일반적인 개인 매수자에게는 크게 문제가 되지 않으나, 잠재적 제약 사항으로 인지해야 합니다.

9. 높은 총 채권액: 11.8억 원 이상의 총 채권액은 채권자 간의 복잡한 이해 관계를 시사하며, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 노블타운 다세대주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

9. 감정가는 2억 4,900만원이나, 최근 유사 면적대의 실거래가 분석 결과 약 1억 5천만원 내외의 시장 가격이 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수 기회가 존재할 것으로 판단됩니다.

10. 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험도 적다는 점은 큰 장점입니다.

11. 토지거래허가구역 지정 및 높은 총 채권액 등은 고려해야 할 부분이나, 이러한 점들을 감안하더라도 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

9. 신축급 건물 (2019년 준공)

10. 임차 보증금 인수 부담 제로 (인수 보증금 합계 0원)

11. 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험 최소화

12. 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성으로 인한 시세 차익 기대

13. 경기도 파주시 동패동 신규 택지 지구 내 아파트/빌라 단지

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 249,000,000원

11. 추정 시장 가치: 약 148,810,000원 (48.32㎡ 기준, 주변 시세 적용)

12. 권리 인수 부담: 0원

13. 예상 입찰가 제안: 160,000,000원

14. 산정 근거:

* 본건은 감정가(2억 4,900만원) 대비 실거래가(약 1억 5천만원 내외)가 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없고 명도 리스크가 적어, 시장 가치보다 다소 높은 금액으로 입찰하여 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 총 채권액이 높아 유찰 가능성도 있으나, 투자 목적으로 접근 시 실질적인 시장 가치를 기반으로 하여 1억 6천만원 내외의 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.