나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20135 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 528-14 한솔강변마을아파트 101동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "덕소역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 단지내 도로를 통하여 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 덕소역이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 25층 중 24층 2403호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호는 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중이며, 보다 자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급 배수 설비, 승강기 설비, 주차장시설, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 단지외부 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20135 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 528-14 한솔강변마을아파트 101동 24층2403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 698,000,000원

* 토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

* 건물면적 (전용면적): 80.22㎡ (약 24.27평)

* 분양면적: 본 건물의 분양면적에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다. (일반적으로 전용면적과 공용면적을 합산한 면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계 미상)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "덕소역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 단지 내 도로를 통하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 덕소역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 외부 포장도로와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 박도영 (2003-03-17)

* 소유권이전: 김희섭 (2013-10-10, 매매)

* 근저당: 남양주축산업협동조합 (2021-01-21, 금242,400,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 남양주축산업협동조합 (2021-01-21, 금120,000,000원, 말소)

* 근저당: 남양주축산업협동조합 (2023-09-21, 금36,000,000원, 말소)

* 임의경매: 남양주축산업협동조합 (2026-01-28, 183,579,230원, 말소)

* 압류: 남양주시 (2026-05-15, 말소)

* 말소기준권리: 2021년 1월 21일자 남양주축산업협동조합 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 등기부 요약에서 '말소' 표시된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 소멸될 것으로 추정됩니다. 단, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 점유하고 있을 가능성에 대한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 덕소역 역세권: 덕소역이 남동측 인근에 위치하여 교통 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업지역에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 존재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 특성: 주거지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 덕소강변한솔 아파트

* 건축년도: 2003년 2월 (사용승인일: 2003년 2월 28일)

* 세대수: 총 473세대 (101동은 25층 규모)

* 층수: 해당 물건은 25층 중 24층으로, 고층부에 해당합니다.

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕.

* 난방: 도시가스 개별난방 (일반적인 아파트 설비).

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 4대).

* 주차: 단지 내 총 주차대수는 164대입니다. (세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 실제 점유자의 현황 및 법적 지위에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정) 등에 해당됩니다. 이는 지역 환경 보호 및 관리를 위한 규제이며, 토지거래계약 허가구역의 경우 특정 조건(외국인 등, 용도: 주택)에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 일반적인 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 환경 관련 제한 구역이 존재하므로, 정확한 현황은 현장 답사를 통해 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 덕소역 인근에 위치한 한솔강변마을 아파트로, 역세권의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 24층의 고층으로 조망권 확보 및 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로, 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 가장 주의해야 할 점은 임대 관계가 미상이라는 부분으로, 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 잠재 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 덕소역 이용이 용이하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 고층 프리미엄: 24층의 고층으로 인한 우수한 조망과 일조권 확보 가능성이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건은 80.22㎡ (약 24.27평) 면적을 가진 아파트입니다.

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월) 정보는 다음과 같습니다:

* 80.215㎡, 7층: 605,000,000원

* 80.215㎡, 13층: 690,000,000원

* 감정가는 698,000,000원입니다.

* 분석:

* 본 건의 면적은 최근 실거래가와 유사하며, 24층이라는 점을 감안하면 13층 실거래가(690,000,000원) 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 감정가(698,000,000원)는 13층 실거래가보다 약간 높은 수준으로, 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.

* 낙찰 후 명도 과정의 변수(임대관계 미상)를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 선에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 최고가 매매 사례(690,000,000원)와 감정가(698,000,000원)를 기준으로, 고층 프리미엄을 감안하되 명도 비용 및 시간을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 추천 입찰가: 680,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* (참고: 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 명도 용이성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.