나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60210 [1] 경기도 파주시 야당동 124-4 펠릭스 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남동측 근거리에 위치하며, 주위 는 자연취락, 공동주택, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역이고, 인근 으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 4층 중 제1층 102호로서 (건물사용승인일 : 2022.09.23) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 드레스룸, 발코니, 현관 등) 으로 이용 중임.(집합건축물대장상 건축물 현황도 기준)

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난반 구조), 화재경보기, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)주거Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25㎞)(08.12.30), 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), ［추가기재사항］ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60210 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 374,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 124-4 펠릭스 1동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 63.85㎡ (약 19.32평)

건물면적: 61.40㎡ (약 18.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 4층 중 제1층 102호

사용승인일: 2022년 09월 23일

이용상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 다용도실, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 이용 중

1.4. 설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스에 의한 개별난방, 화재경보기, 도시가스, 승강기 설비 갖춤

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 '야당역' 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 자연취락, 공동주택, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난한 편입니다. 다만, 야당동 지역의 난개발로 인한 교통난 및 도로 상황에 대한 문제는 인지하고 있어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 19일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소(말소예정)로 기재되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 별도 상세 내용이 없어 현재로서는 특이사항이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 점유 현황 및 명도 관련 리스크로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들은 다음과 같은 가격대를 형성하고 있습니다.

- 태종에비뉴 (2019년 준공, 65.1㎡): 28,500만원 (2026년 7월 매매) [제공 JSON]

- 가림빌라 (20평형, 연식 미상): 24,800만원 (2026년 7월 매매)

- 파주 야당동 빌라 (2019년 준공, 54.53㎡): 18,000만원 (2026년 7월 매매)

- 야당동 57-21 (2018년 준공, 17.33평/약 57.28㎡): 21,000만원 (2026년 8월 매매)

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 면적은 61.40㎡(약 18.57평)입니다. 감정가는 37,400만원으로, 최근 거래된 유사 물건들의 가격(1억 8천만원 ~ 2억 8천 5백만원) 대비 상당히 높은 편입니다. 특히, 유사 면적 및 준공 연도의 '태종에비뉴' 거래가 28,500만원인 점을 감안할 때, 감정평가액과의 괴리가 크게 나타납니다.

4.2. 지역 특징

야당동은 역세권 개발과 함께 주거 단지가 형성되고 있으나, 일부 지역은 소규모 공장, 물류창고 등과 혼재되어 있습니다. 또한, 과거 난개발로 인한 교통 및 기반시설 부족 문제가 언급되고 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 생활에 필요한 편의성을 제공합니다. 야당역 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

인근에 각급 학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

가장 큰 리스크는 감정평가액(37,400만원)과 실제 시장 시세(최근 거래가 2억 8천 5백만원 내외) 간의 현저한 차이입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 시세 하락 가능성 또는 재평가의 필요성을 시사합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도에 협조적인지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 지연 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 인프라

야당동 일부 지역은 난개발로 인한 교통 체증, 도로 협소 등의 문제가 지적되고 있으며, 관련 인프라 개선 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있습니다. 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 하지만, 감정평가액이 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어 가격적인 메리트 확보가 중요합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다. 주변 지역의 개발 상황과 기반 시설 확충 추이도 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설과 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

야당역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 가격 메리트 확보 가능성

감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 면밀한 시장 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 374,000,000원입니다.

주변 시세는 유사 면적 및 연식의 '태종에비뉴'가 28,500,000만원(65.1㎡, 2019년식)에 거래되었습니다. 이를 면적으로 환산하면 ㎡당 약 437,788원입니다. 본건(61.4㎡)에 적용 시 약 26,880만원 수준입니다.

타 유사 물건들의 거래가도 1억 8천만원 ~ 2억 4천 8백만원 수준으로 나타나고 있습니다.

본건이 2022년식으로 더 신축임을 감안하여 시세 대비 가산점을 부여하더라도, 감정가와의 상당한 괴리를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 현황 미상 및 명도 리스크, 시세와의 큰 차이를 감안하여, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

이 가격대는 현재 파악된 시장 시세의 상단부이며, 건물의 신축 연식을 고려한 접근입니다. 낙찰 후 명도 비용, 수리비 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.