나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60216 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하고, 근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, 외벽: 치장 벽돌 등, 창호: PVC창호 등의 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. (후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급, 배수시설 갖추고 있으며, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년6월27일 제84533호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60216 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 56.50㎡ (약 17.09평)

토지지분: 56.5027㎡ (약 17.09평)

건물면적: 50.06㎡ (약 15.14평)

건물지분: 50.0643㎡ (약 15.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건물층수: 4층 건물 내 2층

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

차량 진, 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리: 2025년 7월 31일 접수된 고양시의 압류 (을구 7번) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없으며, 기타 매각으로 소멸될 권리만 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김병철)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 5월 31일

* 배당신고일자: 2023년 6월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의함.

인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 풍동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 해당 물건은 다세대주택으로 주거용도이므로 직접적인 상권 활성화의 영향보다는 배후 주거 수요에 따른 가치 변동이 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 풍산고등학교 등 인근 학교 접근성이 양호합니다.

교통: 풍산역(경의중앙선, 서해선) 및 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주택지대이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 상대보호구역(풍동고등학교) 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 기피·혐오시설: 서울시 개발로 인한 기피·혐오시설(예: 소각장, 차량기지 등)이 고양시로 이전될 수 있다는 논란이 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 기피·혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 광역적인 지역 개발 계획 및 환경 정책 변화에 따른 잠재적 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 건물 상태도 양호한 편입니다.

특히, HUG(주택도시보증공사)가 임차권자의 채권양수인으로서 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 토지이용계획상의 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

HUG 보증금 관련 권리관계가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

풍산역 역세권 인근의 주거지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변에 비해 상대적으로 넓은 면적(50.06㎡)을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(약 39.94㎡)의 요진와이하우스(풍동 1377번지)가 2026년 5월 245,000,000원 (약 20.3백만원/평), 2026년 7월 247,000,000원 (약 20.4백만원/평)에 거래된 점을 고려하면, 본건(50.06㎡, 약 15.14평)의 시장 가치는 약 308,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 332,000,000원 대비 시장 가치 추정치를 고려할 때, 적정 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 예상됩니다.

현 시세 및 권리관계 명확성을 고려하여, 300,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.