나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70216 [1] 경기도 양주시 옥정동 1043 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 108동 7층 705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 옥정택지개발지구로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 7층 705호로서 (사용승인일 : 2023.05.12) 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 드레스룸, 다목적실, 발코니 등)로 이용중임.(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 동측으로 왕복 4~6차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 도로구역(지방도 379호선[삼숭회암]), 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발 지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70216 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 1043 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 108동 7층 705호

* 용도: 아파트

* 감정가: 480,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (집합건물의 토지 소유권 비율로, 개별 토지 면적은 없음)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.903㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 2023년 5월 사용승인된 신축 아파트

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정호수초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 옥정택지개발지구로서, 전반적인 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 단지 서측 및 동측으로 왕복 4~6차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역(지방도 379호선), 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권은 박재홍에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(접수일자: 2023.08.25, 채권최고액: 459,600,000원)을 포함한 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존등기일: 2023.07.07 (옥정제일1차피에프브이주식회사)

* 최초 소유권이전(매매) 접수일: 2023.08.25 (박재홍)

* 본 경매 개시결정(임의경매) 접수일: 2026.01.28 (중소기업은행, 의정부지방법원 2026타경70216)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이주희

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-03-14

* 확정일자: 2025-02-20

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리사항:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 양주 옥정 신도시 내 계획된 주거 지역에 속해 있어, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있습니다.

* 이는 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 상업 및 교육 인프라가 갖추어져 있음을 시사합니다.

* 상권은 주로 단지 내 및 인근 주민을 대상으로 하는 서비스업 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지

* 주소: 경기도 양주시 옥정동 1043

* 준공일: 2023년 05월 12일 (신축 아파트)

* 총 세대수: 1,246세대

* 본건 위치: 108동 7층 (총 27층 중)

* 전용면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 분양면적 (건물지분): 84.903㎡ (약 25.69평)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주차: 총 1,776대 (세대당 약 1.42대)로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육: 옥정호수초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지도 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 임차인 이주희 씨는 대항력이 없어, 경매 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있습니다.

* 법적으로는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 명도 저항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이로 인해 추가적인 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 상태:

* 2023년 준공된 신축 아파트로 건물 자체의 노후화에 따른 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 마감 상태, 설비 작동 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

* 시장 변동성:

* 향후 부동산 시장의 변동성에 따라 예상 수익률이 달라질 수 있으므로, 시세 변화를 지속적으로 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주 옥정 택지개발지구 내에 위치한 신축 아파트로, 계획적인 도시 개발에 따른 인프라 확충 및 주거 가치 상승 잠재력을 가진 물건입니다.

* 27층 건물 중 7층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호하며, 84.90㎡의 전용면적은 3-4인 가구가 거주하기에 적합합니다.

* 권리 관계가 명확하여 경매 낙찰 후 소멸되지 않는 권리로 인한 위험은 거의 없습니다.

* 가장 큰 고려 사항은 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점입니다. 명도 과정에서의 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

* 전반적으로 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 현대적인 시설과 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 우수한 입지: 옥정 신도시의 계획된 주거 환경 및 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금이 없어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 6월 10일 거래: 470,000,000원 (13층, 84.8856㎡)

* 2026년 7월 10일 거래: 450,000,000원 (6층, 84.903㎡)

* 감정가: 480,000,000원

* 본 건은 84.90㎡(약 25.68평) 면적의 7층 아파트입니다. 최근 거래가(450,000,000원 ~ 470,000,000원) 및 감정가(480,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 7층이라는 층수 이점을 감안하더라도 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 비용 및 제반 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 ~ 460,000,000원

* 이 가격대는 최근 거래가 하단부 수준으로, 시장가 대비 약 4~6%의 할인율을 적용한 범위입니다. 현장 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.