나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60191 [1] 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 비동 1,2,3,4층비05호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제1,2,3,4층 제비05호로서, (사용승인일 : 2013.06.03.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2024년6월28일 제55985호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 야당동 185-4번지에 소재하는 운정클라우드K 비동 B05호(1~4층) 다세대주택입니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60191 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 비동 B05호 (1~4층)

* 건물명: 운정클라우드K

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2013년 6월 (사용승인일 기준)

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

* 전용면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동, "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2026년 1월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

* 등기부상 을구 순위 7번으로 2024년 6월 28일 접수된 김은영 소유의 주택임차권(보증금 303,000,000원)이 존재하였으나, 임차인의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서 본 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 이 외의 압류 및 가압류 등기사항은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 채권 최고액 총액은 303,000,000원입니다.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 303,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-22

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-06-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 보증금 인수 없음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 파주시 야당동은 야당역을 중심으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 역세권 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설과 상업시설 이용이 가능하여 주거 편의성이 높습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 2일, 파주시 야당동 239-200 (태종에비뉴 202동203동, 2019년식) 65.1㎡ 다세대주택이 285,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 190-5 (요산아트빌 102동, 2015년식) 56.035㎡ 연립주택이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 파주시 야당동 150-1 (자연에가 2동, 2015년식) 57.45㎡ 연립주택이 180,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 43.95㎡로, 최근 거래된 태종에비뉴(65.1㎡)보다는 면적이 작으나, 2019년식 건물이라는 점에서 유사한 가격대 또는 그 이하로 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 연립주택 거래가는 비교 시점 및 물건별 특성에 따라 가격 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 2013년 6월 3일 사용승인된 지상 4층 건물 내 B동 B05호 (1~4층) 유닛입니다.

* 편의시설: 야당역, 버스정류장, 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 진출입도 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 사용승인일(2013년 6월) 기준으로 약 13년이 경과하여 향후 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 본건의 경우 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 전용면적 43.95㎡의 소형 주택으로, 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하며, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없어 부담이 없습니다.

* 전용면적 43.95㎡의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금이 인수되지 않는다는 점이 큰 장점입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 321,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡): 285,000,000원 (단위면적당 약 438만원/㎡)

* 본건 전용면적(43.95㎡)에 위 가격을 적용 시: 약 192,321,000원

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡): 150,000,000원 (단위면적당 약 268만원/㎡)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡): 180,000,000원 (단위면적당 약 313만원/㎡)

* 종합 판단:

본건은 2013년식으로 태종에비뉴(2019년식)보다 건축 연령이 높고 면적이 작습니다. 그러나 야당역 역세권이라는 입지적 장점을 고려해야 합니다. 임차보증금 인수액이 0원이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 최근 유사 면적의 거래 사례가 적어 직접적인 비교는 어렵지만, 태종에비뉴의 단위면적당 가격을 기준으로 환산 시 약 1.9억대까지도 추정해볼 수 있습니다. 감정가 3.21억 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 인근 물건의 실제 경매 낙찰가율 및 본건의 특수성을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원.

(최종 입찰가는 본 물건의 현재 시장 상황 및 개별 가치를 면밀히 재평가하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.