나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70224 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 3층312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 " 호암초등학교 " 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "망월사역(1호선)"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 3층 312호로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 일부 석재 등 마감. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 경기도 의정부시 호원동 468-4번지 1동 3층 312호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70224 (1)이며, 감정평가액은 73,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 토지면적은 9.56㎡ (약 2.89평)이고 건물면적(전용면적)은 15.64㎡ (약 4.73평)입니다.

아파트 정보는 다음과 같습니다.

아파트명: 르네상스시티

주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4

사용승인일: 2017년 1월 17일

총 동수: 1개 동

총 세대수: 176세대

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물

해당 호수: 3층 312호

본 물건의 전용면적은 15.64㎡ (약 4.73평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

위치는 호암초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

또한, 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 인근으로 상대보호구역에 속하며, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로) 등의 용도지역 및 지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 1월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: BAYANMUNHUSUKHBAYAR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 12일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: IDERGARAVENKHZUL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(유자성)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 29일

확정일자: 2021년 12월 29일

배당신고일자: 2023년 9월 7일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소기준권리보다 후순위입니다.

인수 대상 보증금 합계는 0원으로 산정됩니다.

등기부등본 요약상, 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 을1(주택임차권, 말소예정), 갑5(소유권이전) 등은 말소기준권리보다 선순위 또는 말소예정 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 유자성의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG로부터 인수할 보증금 부담은 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 속하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재된 복합적인 상권입니다.

인근에 학교(호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교)와 지하철역(망월사역)이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 1호선 망월사역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차: 총 40대의 주차 공간이 있으나, 176세대를 고려할 때 세대당 주차 대수가 부족할 수 있습니다 (약 4.4세대당 1대).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: BAYANMUNHUSUKHBAYAR, IDERGARAVENKHZUL 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재하고 이를 인수해야 하는 경우 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 조사와 확인이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 확인해야 합니다. (다만, 제공된 정보상 HUG는 대항력이 없고 말소 동의를 하였으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 주차 공간 부족: 176세대에 비해 주차 대수가 40대로 부족하여 차량 보유 가구에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 1호선 망월사역 역세권 및 초등학교 인접지의 아파트 경매 물건입니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 감정가는 73,000,000원입니다.

권리 분석상 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 미상(0원으로 기재) 부분입니다. 이들의 실제 보증금 규모에 따라 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 절차를 통해 반드시 명확히 확인해야 합니다. HUG 관련 조건은 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 망월사역 이용 편리, 출퇴근 및 교통망 우수.

* 학세권 프리미엄: 초등학교 등 교육시설 인접으로 실수요자 선호도 높음.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 거주 가능.

* 잠재적 시세 차익: 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 르네상스시티 아파트의 거래 가격은 다음과 같습니다.

2026년 3월 26일, 11층 거래가 60,000,000원

2026년 3월 18일, 12층 거래가 75,000,000원

2026년 7월 3일, 10층 거래가 95,000,000원

감정가는 73,000,000원입니다.

상기 매매 사례에서 10층 거래가는 95,000,000원, 12층 거래가는 75,000,000원으로, 층수에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본 건은 3층으로 저층에 해당하므로, 고층보다는 낮은 가격에 거래될 가능성이 높습니다.

최근 거래 가격과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 3층이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 미상)를 리스크 요인으로 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이를 권장합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 최근 시세를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 결과 및 임차인과의 협상 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 유무는 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.