나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70121 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-4 위너스빌 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 포천시 소흘읍 소재 "하송우 사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택,아파트단지,소규모 근린생활시설 및 농경지 등이 주를 이루는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황도 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서 (건축물대장상 사용승인일 : 2017.11.22) 외 벽 : 드라이비트, 일부 대리석 치장 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비. 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6~8미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 소로2류(폭8m~10m)9접함), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((20250826)대상 외국인등, 용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고 제2025-2452호, 문의 1533-2200)),추가기재>건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(일부도로포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70121 (1)

• 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-4 위너스빌 103동 4층402호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 137,000,000원

• 토지면적: 45.56㎡ (약 13.78평)

• 건물면적: 54.53㎡ (약 16.49평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 주OOOOOOOOOO

• 건축물 정보:

* 건축물명: 위너스빌

* 동/호: 103동 402호

* 건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017.11.22)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층 (해당 층: 4층)

* 주요 용도: 도시형생활주택 (다세대)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

• 주위환경: 경기도 포천시 소흘읍에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통상황 또한 보통으로 평가됩니다.

• 접근성: 본건 남서측으로 노폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 한국양봉농업협동조합 근저당권 (2018.04.25 접수)

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-04-23

* 확정일자: 2025-03-12

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

• 총 채무액 (등기부채권총액): 193,964,928원

• 기타 권리사항: 여러 건의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

• 중복사건: 사건번호에 (1)이 표기되어 있으며, 동일 부동산에 대해 복수의 임의경매 개시결정(2026타경70121, 2026타경70838)이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

• 주변 환경은 주로 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

• "하송우 사거리" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

• 주거 환경: 본건은 주거 지역 내 다세대주택으로, 주변의 주거 시설들과 어우러져 있습니다.

• 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주위에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

• 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

• 임대 관계: 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

• 중복 사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 신청이 존재하여, 경매 진행 과정 및 최종 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 규제를 받습니다. 해당 용도지역 및 구역 지정으로 인해 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

• 임대 관계 미상: 임차인 안수빈은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되므로 잔여 보증금, 미납 관리비 등 예상치 못한 채무가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

• 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이나 후순위 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

• 다만, 중복 사건으로 인한 경매 진행의 복잡성, 다양한 토지이용규제, 그리고 임대 관계의 불확실성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

• 최근 거래 사례 중 2024년 준공된 "청우보니타빌"의 경우 60.6㎡(약 18.3평)가 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 54.53㎡(약 16.5평)로 면적 차이가 있으며, 건축 연도(2017년식) 역시 차이가 존재합니다.

• 2017년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 주변의 다른 다세대주택 단지들과 비교 시 경쟁력을 가질 수 있습니다.

• 인수될 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

• 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

• 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 1991년식 "일신빌라"는 36.09㎡ 면적이 67,000,000원에서 70,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건보다 연식이 오래되었으나 면적은 더 작습니다.

• 2024년식 "청우보니타빌"의 60.6㎡ 면적이 330,000,000원에 거래된 점은 신축 건물임을 감안할 때 참고할 수 있습니다.

• 본건(54.53㎡, 2017년식)의 감정가 137,000,000원 (면적당 약 2,512,000원/㎡)은 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

• 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 98.5% 수준이며, 경쟁력 있는 입찰가가 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.