나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70118 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '수도권제1호선 의정부역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 의정부시 중심 노선 상가지대로 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선시내버스정류장 및 수도권1호선 '의정부역'이 위치하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제8층 제802호로서 (사용승인일 2012.09.28) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 ; 샤시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 세부내역은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 주차장설비,개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인 부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70118 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 8층802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 52,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.47㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.47㎡ (약 1.35평)

건물면적: 16.06㎡ (약 4.86평) (전용면적)

건물 지분: 16.06㎡ (약 4.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 드림타운

층수: 지하 1층/지상 10층 중 8층 802호

사용승인일: 2012년 09월 28일

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

용도: 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '수도권제1호선 의정부역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 의정부시 중심 노선 상가지대로 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 시내버스정류장 및 수도권 1호선 '의정부역'이 위치하여 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 23일

확정일자: 2022년 12월 07일

배당신고일자: 2025년 07월 14일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 5번 주택임차권(이채림, 보증금 55,000,000원, 전입일자 2022.12.23, 확정일자 2022.12.7)은 말소기준권리(갑4 압류)보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어, 임차인의 보증금 전액(55,000,000원)이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 전부 변제될 것으로 예상되기도 하나, '말소: 인수'로 등기되어 있는 점을 고려할 때 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 '다세대' 주택들의 매매가는 2026년 7월 기준 102,500,000원에서 110,000,000원 사이입니다. 거래된 면적은 32.05㎡부터 51.78㎡까지이며, 해당 건물들의 건축 연도는 1994년에서 1998년 사이입니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2012년 건축된 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 16.06㎡(약 4.86평)입니다. 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가(102,500,000원 ~ 110,000,000원)는 본건보다 면적이 넓고 건축 연도가 오래되었습니다. 제공된 데이터에서 추정한 제곱미터당 시세(약 210만원 ~ 320만원)를 적용하면, 본건의 시세는 약 3,370만원에서 5,139만원 사이로 추정할 수 있습니다. 감정가 52,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 55,000,000원이 인수될 가능성을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 의정부역 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 음식점 등 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보로는 주변 혐오시설에 대한 내용을 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금(55,000,000원)이 감정가(52,000,000원)보다 높고, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 경우 실제 인수 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다. 또한, 전용면적 16.06㎡의 소형 면적은 향후 매각이나 임대 시 거래 활성도에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 비교적 신축(2012년) 도시형생활주택으로 입지 조건은 양호합니다. 다만, 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성은 중요한 고려 사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있다면 배당으로 해결될 가능성이 높지만, 등기부상의 '인수' 표기와 물건명세서 내용을 종합적으로 검토하여 최종 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 역세권의 우수한 입지 및 교통 환경.

* 2012년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 소형 면적(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

* 선순위 임차인 문제 해결 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 52,000,000원

선순위 임차인 보증금: 55,000,000원 (인수 시 실제 총 취득가 고려 필요)

임차인 보증금이 감정가보다 높고 인수 가능성이 있는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 임차 보증금이 모두 배당으로 처리된다는 전제 하에, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 볼 수 있습니다. 제공된 주변 '다세대' 주택들의 매매가(102,500,000원 ~ 110,000,000원)는 면적과 건축 연도 차이를 고려하더라도 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가인 52,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 부담 가능성 및 시장 상황을 감안하여 52,000,000원 ~ 58,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 입찰 전 임차인 보증금의 최종 배당 및 인수 여부를 반드시 재확인하여 총 예상 취득가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.