나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70199 [1] 경기도 의정부시 낙양동 763 반도유보라아이비파크 제507동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 "송양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지상 30층 건물 내 23층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-07-17), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락2), 상대보호구역(낙양2초), 상대보호구역(민락고), 상대보호구역(송양유치원), 과밀억제권역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70199 (1)

소재지: 경기도 의정부시 낙양동 763 반도유보라아이비파크 제507동

용도: 아파트

감정가: 451,000,000원

토지면적: 55.09㎡ (약 16.67평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OOOOO

준공연도: 2017년 9월 22일 (사용승인일)

1.2. 특이사항

유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 "송양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 공공주택지구(민락2)로 지정되어 있습니다. 또한, 낙양2초, 민락고, 송양유치원 등의 상대보호구역에 해당하며, 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설 (현장 조사 필요)

현재 제공된 정보에 따르면, 주변이 주거 및 교육, 근린공원 등으로 구성되어 있어 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 시설에 대한 추가적인 조사가 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권, 우리은행, 2020년 6월 9일 접수 (채권금액: 280,500,000원)

3.2. 소멸 예정 권리

등기부등본상 을3 근저당권을 말소기준권리로 하여, 해당 경매 개시 결정 이후에 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 갑4, 공유자전원지분전부이전, 정진윤, 2020-06-09, 매매 (말소)

- 을3, 근저당권, 우리은행, 2020-06-09 (말소기준권리)

- 을7, 근저당권, 국민은행, 2022-09-20 (말소)

- 갑7, 압류, 포천세무서장, 2025-01-16 (말소)

- 갑8, 가압류, 근로복지공단, 2025-01-21 (말소)

- 갑12, 가압류, 엠지캐피탈주식회사, 2025-09-10 (말소)

- 갑13, 압류, 포천시, 2025-09-15 (말소)

- 갑14, 압류, 국민건강보험공단, 2025-11-03 (말소)

- 갑15, 가압류, 소의영, 2025-11-13 (말소)

- 갑16, 가압류, 강수자, 2025-11-17 (말소)

- 갑17, 가압류, 박갑철, 2025-11-20 (말소)

- 갑18, 가압류, 김경태외 1명, 2025-11-27 (말소)

- 갑19, 강제경매, 박갑철, 2026-01-28 (말소)

- 갑20, 임의경매, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 2026-03-10 (말소)

- 갑21, 가압류, 제이비우리캐피탈, 2026-03-24 (말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 의하면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"로 기재되어 있어, 현재로서는 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 존재할 경우 대항력 유무 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 669,848,480원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 민락2지구는 신도시 개발 지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 지속적인 도시 개발에 따른 상권의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변의 다수의 아파트 단지와 단독주택 단지들이 풍부한 배후 수요를 형성하고 있어, 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 민락반도유보라아이비파크아파트

주소: 경기도 의정부시 낙양동 763

총 동수: 10개동

총 세대수: 939세대

사용승인일: 2017년 9월 22일

건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

최고층수: 30층 (본건 23층 소재)

주차대수: 단지 총 주차대수 1139대 (지상 4대, 지하 18대 표기는 세부 공간 기준일 수 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 교육 및 편의시설

- 교육시설: 송양중학교, 낙양2초, 민락고, 송양유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 편의시설: 근린생활시설 및 근린공원이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

본건은 유동화 물건 및 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유자의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 669,848,480원으로 감정가(451,000,000원) 대비 높은 편입니다. 이는 낙찰 후 인수할 채권은 없더라도, 채권자들이 경매 절차에 미칠 영향이나 추가적인 변수가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락2지구에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 아파트로서, 양호한 입지조건과 단지 내/외부 생활 편의시설을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소가 있습니다.

하지만 유동화 물건, 중복 사건이라는 특수성과 더불어 임대 관계 미상이라는 명도 리스크, 그리고 높은 채권 총액 등은 본건의 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 명확히 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 철저한 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

8.2. 지역 개발 잠재력: 민락2지구라는 신도시 조성 지역에 속해 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 선호 면적: 84.95㎡(약 25.70평)은 국내에서 가장 선호되는 중소형 면적으로, 실수요자층의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(84.94㎡)의 21층 매물이 2026년 7월 8일 414,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적(81.14㎡)의 경우 20층 및 29층 매물이 각각 438,000,000원, 440,000,000원에 거래되었습니다. 이는 동일 단지 내에서도 층수, 향, 면적에 따라 가격 차이가 존재함을 보여줍니다.

9.2. 감정가 및 실거래가 비교

감정가는 451,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가(81.14㎡ 기준)는 440,000,000원입니다. 본건의 면적(84.95㎡)과 층수(23층)를 고려할 때, 21층 84.94㎡ 매물의 거래가(414,000,000원)를 기준으로 하되, 층수 프리미엄을 감안하여 가격을 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

본건의 잠재적 리스크(유동화, 중복 사건, 임대 관계 미상 등)를 고려하고, 최근 실거래가를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다. 21층 84.94㎡ 매물의 414,000,000원 거래가를 참고하여 층수 프리미엄을 가감하되, 리스크 요소를 반영하면 420,000,000원에서 430,000,000원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 적정해 보입니다.

권장 입찰가: 425,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 물건 현황, 명도 가능성, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.