나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경35 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산지구 소재 "고산초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 단독주택, 제반 근린생활시설 및 농경지등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2022.07.28. 사용승인된 프리케스트콘크리트 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 1층 122호로서 외벽: 강화유리 마감, 내벽: 강화유리 마감, 천정: 텍스붙임, 바닥: 타일마감입니다.

이용상태

근린생활시설(편의점)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 가로장방형이고, 지식산업센터 건부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 34미터 내외, 동측으로 폭 약24미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 대로3류(폭 25m~30m)(2022-06-29)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역입니다,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문되나 상세 내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경35 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 122호

용도: 근린상가 (건축물대장상 공장/지식산업센터, 실제 이용 용도 근린생활시설)

감정가: 1,061,000,000 원

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 20.52㎡ (약 6.20 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.12㎡ (약 20.52 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2022년 07월 28일

건물 구조: 프리케스트 콘크리트 (철근) 콘크리트 지붕, 10층 건물 내 1층 122호

외벽/내벽: 강화유리 마감

천정: 텍스 붙임

바닥: 타일 마감

건축물 주용도: 공장(지식산업센터)

실제 이용 용도: 근린생활시설 (편의점)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 의정부시 고산지구 소재 "고산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

부근은 공동주택, 단독주택, 제반 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (cite: 감정평가서요약)

본건은 북측으로 폭 약 34미터 내외, 동측으로 폭 약 24미터 내외의 도로와 접해 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

2.3. 토지이용계획

지역 지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구)

도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) (cite: 감정평가서요약)

기타: 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 2022-09-23), 근저당권 말소 (을1, 국민은행, 2022-09-23, 1,020,000,000원), 가압류 말소 (갑3, 기술보증기금, 2025-10-22, 272,000,000원), 임의경매개시결정 말소 (갑4, 국민은행, 2026-01-29, 875,637,163원) 내역이 확인됩니다. (cite: 집합건물 등기부요약)

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 을1 근저당권 (국민은행, 2022-09-23)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. (cite: 집합건물 등기부요약)

등기부채권 총액은 1,292,000,000원입니다. (cite: 집합건물 등기부요약)

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)코리아세븐 (대표자 김 )

보증금: 80,000,000원

차임: 4,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-20

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: (cite: provided info)

3.4. 인수되는 권리 및 임차보증금 (보고서 기준)

물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. (cite: provided info)

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 시 보증금 반환 관련 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 물건은 근린생활시설(편의점)으로 이용 중입니다. (cite: 감정평가서요약)

4.2. 건물 용도 관련 사항

건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)이나, 실제로는 근린생활시설(편의점)로 사용되고 있습니다. (cite: JSON data, 감정평가서요약)

이는 지식산업센터 내 상가 시설의 복합적인 이용 형태를 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건물 인근에 "고산초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

주변 지역 탐색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (cite: 1)

5.2. 건물 내부 설비

위생 설비 등이 구비되어 있습니다. (cite: 감정평가서요약)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

(주)코리아세븐이 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 80,000,000원에 대한 반환 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등 요소가 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있지만, 대항력으로 인해 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 차이

건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)이나, 근린생활시설(편의점)로 이용 중입니다. 이는 행정적인 제약이나 향후 용도 변경 관련 이슈가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 유동화 물건 관련 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 일반 경매 물건과는 다른 특수성을 가질 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 명도 관련 잠재적 이슈

임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이므로, 명도 저항 시 법적 절차 진행에 따른 부담이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근 준공된 신축 건물(2022년)로, 경기도 의정부시 고산동에 위치한 근린생활시설(편의점)입니다. 지식산업센터 건물 내 1층에 자리하고 있어 접근성이 양호합니다. 주변 공동주택 및 주거 단지 개발과 함께 유입 인구가 증가할 것으로 예상됩니다. 교통망 또한 양호한 편이며, 상권 자체는 안정적인 편의점 운영이 가능한 환경으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 차이, 유동화 물건이라는 특수성 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 7월 준공되어 건물 노후도가 낮고 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임차인: (주)코리아세븐이라는 대형 유통사의 편의점이 입점해 있어 비교적 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 양호한 입지: 고산지구 내 위치하며, 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

* 개발 잠재력: 주변 택지 개발 등 지역 개발과 연계된 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가는 1,061,000,000원입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

9.2. 고려 사항

* 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)의 명도 가능성 및 예상 명도 비용

* 현장 방문을 통한 임차인과의 소통 및 상권 가치 재평가

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 향후 발생 가능한 이슈 검토

* 유동화 물건으로서의 추가적인 리스크 요인 확인

최종 예상 입찰가는 상기 고려 사항들을 종합적으로 분석한 후, 수익률 및 위험 대비 투자 가치를 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.