나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70184 [1] 경기도 의정부시 호원동 442 성호아파트 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 "한국교통안전공단 의정부검사소" 동측 인근에 위치하며 부근은 도로를 따라 점포 등 근린생활시설이, 도로후면은 아파트 중심의 주거용 부동산으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 버스 등 일반대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 2층(지하1층)건물내 1층 상가(101호,102호)로서 외벽: 타일 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 및 실내인테리어 등 마감. 창호: 알미늄샤시 창임.

이용상태

2개호가 연접 및 개방되어 편의점(세븐일레븐)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보기, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형의 토지로서 아파트단지(성호)내 상가동으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 5차선 및 동측 및 북측으로 폭약 10m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) ,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2명

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70184 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 442 성호아파트 상가동 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

* 토지지분: 8.407㎡

* 건물면적: 31.65㎡ (약 9.58평)

* 건물지분: 31.646㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의OOOO

* 건물 현황 (집합건축물대장 요약)

* 동명: 성호아파트 상가동

* 호수: 1층 101호

* 주용도: 제1종근린생활시설 (구매, 생활편익시설)

* 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 2층(지하1층) 건물 내 1층 상가

* 준공일: 1996년 6월 28일

* 연면적: 933.25㎡ (약 282.36평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 의정부시 호원동 "한국교통안전공단 의정부검사소" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 도로를 따라 점포 등 근린생활시설이 밀집해 있으며, 도로 후면은 아파트 중심의 주거용 부동산으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 버스 등 일반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

* 서측으로 왕복 5차선 도로, 동측 및 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합) 지역입니다.

* 또한, 상대보호구역(호원중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)), 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 의정부농업협동조합 근저당 (접수일자: 2021-11-10, 권리금액: 384,000,000원)

* 임차인 현황

* 임차인: (주)코리아세븐 (세븐일레븐)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권설정 등기(을16)가 말소기준권리보다 늦게 설정되었으나, 본 건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부 현황

* 소유권 이전: 고정자(2004-11-23), 장영이(2016-09-28), 하경희(2021-11-10, 매매)

* 근저당: 의정부농업협동조합 (2021-11-10, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 주식회사코리아세븐 (2021-11-26, 35,000,000원) - 말소됨

* 압류: 의정부세무서장 (2024-10-22) - 말소됨

* 압류: 의정부시 (2024-11-27) - 말소됨

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025-06-11, 20,000,000원) - 말소됨

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-09-08, 24,480,415원) - 말소됨

* 임의경매: 의정부농업협동조합 (2026-01-27, 320,485,701원) - 본 경매 개시

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-04-13) - 말소됨

* 총 등기부채권액: 463,480,415원

* 인수 보증금 합계: 0원 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정)

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권개요는 있으나 특별한 사항은 없습니다).

* 특이사항: 물건 1, 2호가 연접 및 개방되어 경계 구분 없이 오픈 상가로 편의점(세븐일레븐)으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 현재 이용 상태

* 본 상가는 101호와 102호가 연접 및 개방되어 있으며, 현재 편의점(세븐일레븐)으로 운영되고 있습니다.

* 주변 상권 특성

* "한국교통안전공단 의정부검사소" 인근에 위치하며, 도로를 따라 다양한 점포들이 밀집해 있습니다.

* 배후에는 성호아파트 등 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 고객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상가 임대료는 평수에 따라 보증금 1,000만원~1억, 월세 55만원~150만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 경우, 31.65㎡ 면적 대비 월세 160만원은 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 한국교통안전공단 의정부검사소와 인접해 있으며, 주변 상가와 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 중랑천이 인근에 있어 주민들의 여가 및 운동 활동에 좋습니다.

* 의정부역 및 시내 접근성이 용이하여 문화생활도 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

* 현재까지 검색된 정보와 지도상 확인 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련

* 현재 임차인인 (주)코리아세븐은 대항력이 없으나, 영업 중인 편의점이라는 점에서 명도 과정에서 시간 소요 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리관계

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 총 등기부 채권액이 감정가를 초과하고 있어 낙찰 후 잔금 납부에 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

* 건물 노후도

* 1996년에 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 특이사항

* 2개 호수가 연접 및 개방되어 사용되고 있어, 구분 소유나 업종 변경 시 구조 변경에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 성호아파트 상가동 1층 근린상가로, 현재 편의점(세븐일레븐)으로 성업 중입니다. "한국교통안전공단 의정부검사소" 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 도로 접근성이 우수하여 상권의 안정성이 높습니다. 임차인(주)코리아세븐은 대항력이 없으나, 영업 중인 점을 고려한 명도 전략이 필요합니다. 등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액이 감정가를 상회하지만, 유찰을 통한 시세 대비 저가 매수의 기회도 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 현 임차인(세븐일레븐) 운영 중.

* 대단지 아파트 배후 수요 확보 가능.

* 차량 및 대중교통 접근성 양호.

* 제3종일반주거지역으로 상가로서의 입지 조건 우수.

* 시세 대비 저평가 시 매력적인 투자 대상.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(332,000,000원)를 기준으로 향후 유찰 횟수, 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 유사한 면적의 상가 매매가는 5억 8천만원 수준으로 파악되기도 하나, 이는 권리 관계 및 건물 상태에 따라 상이할 수 있습니다. 따라서, 본 건의 실제 매력도는 입찰 시점의 경쟁 상황과 낙찰가율에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.