나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경38 [1] 경기도 동두천시 송내동 678-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "동두천터미널" 북측 인근에 위치하며, 부근은 구획정리된 주상지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 노선버스정류장 및 전철 1호선 지행역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 주상건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2017년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 등 마감, 창호는 샷시이중창임.

이용상태

주상건물의 부지로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경38 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 송내동 678-2

* 용도: 근린주택

* 감정가: 778,668,800원

* 토지면적: 203.70㎡ (약 61.62평)

* 건물면적: 290.07㎡ (약 87.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 육OO

* 건축년도: 2017년 6월 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "동두천터미널" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근은 구획정리된 주상지대로서 제반 주위환경은 무난합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장 및 1호선 지행역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

* 도로: 남측 및 서측으로 소로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 8월 10일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 25일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 이들 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 경매로 인해 소멸될 예정이며, 강제경매 개시 결정 등기 또한 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 약 253,500,000원 (근저당) + 43,840,000원 (강제경매) + 기록된 임차권 등의 합계이며, 건물 등기부 기준 총액은 448,500,000원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 총 12명의 임차인이 등재되어 있으며, 이들 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 권주 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-01, 확정 2021-02-25, 배당 2023-06-29.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-01, 확정 2025-07-09, 배당 2025-07-11.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-06-24, 확정 2022-10-11, 배당 2024-06-24. (차임 발생)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-01-11. (보증금, 차임 미상 - 금액 미상 임차인이므로 주의 필요)

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-06. (보증금, 차임 미상 - 금액 미상 임차인이므로 주의 필요)

* 손 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-16, 확정 2019-01-16, 배당 2026-03-10.

* 심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026-01-19. (보증금, 차임 미상 - 금액 미상 임차인이므로 주의 필요)

* 육 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-16, 확정 2022-02-11, 배당 2024-03-05.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2022-10-10, 확정 2026-02-11, 배당 2026-02-11. (차임 발생)

* 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-04, 확정 2019-10-07, 배당 2023-08-11.

* 조 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-19, 확정 2021-01-11, 배당 2026-02-19.

* 조 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-21, 확정 2020-07-21, 배당 2023-09-13.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 건은 "동두천터미널" 인근의 주상복합지대에 위치하여 지역 내 중심 상업 및 주거 기능의 일부를 담당하는 입지입니다.

* "근린주택" 용도로 1층 상가 및 상층부 주거시설 복합 운영이 가능한 구조입니다.

* 주변 유사 건물(연립, 다세대)의 최근 매매 사례(2026년 2월~5월)를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 178만원~225만원/㎡ (약 588만원~745만원/평) 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 단일 건물로서 상가 임대 수익 창출 가능성이 있어, 단순 주거용 연립/다세대 시세와는 차이가 있을 수 있으며, 건물의 전체적인 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 지행역 및 다수의 노선버스정류장이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: "동두천터미널"이 인근에 있어 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 상대적으로 쾌적한 주거 환경 조성이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 총 12명의 임차인 중 박주현, 백유정, 심형택은 보증금 및 차임이 미상인 상태입니다. 실제 계약 내용 확인 및 추후 보증금 미회수 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 건물 유지보수: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 규제를 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 투자 결정 전 현장 답사 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2017년에 준공된 경기도 동두천시 송내동 소재의 근린주택으로, 토지 203.70㎡, 건물 290.07㎡ 규모입니다. 1호선 지행역 및 동두천터미널 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 경매로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

* 신축 연식과 주상복합지대라는 특성상 상업적 가치와 주거적 가치를 동시에 지니고 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 일부 임차인의 보증금/차임 미상 정보에 대한 확인과, 향후 건물 관리 및 지역 지구단위계획 등 잠재적 리스크 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 1호선 지행역과 동두천터미널 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 경매로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공된 근린주택으로, 현대적인 시설과 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 관리가 용이하며, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 778,668,800원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 2월~5월 기준, JSON 데이터):

* 필타운하우스 (2011년식, 110.9㎡): 240,000,000원 ~ 250,000,000원 (약 216만원~225만원/㎡)

* 로얄하우스 (2013년식, 53.38㎡): 95,000,000원 (약 178만원/㎡)

* 본 물건은 2017년식 근린주택으로, 최신 연식과 상가 겸용이라는 점에서 단순 주거용 연립/다세대 시세보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

* 감정가 778,668,800원은 건물 총면적 290.07㎡ 기준으로 약 268만원/㎡ 수준으로, 이는 최근 매매 사례보다 다소 높지만, 신축 연식과 근린주택 용도, 우수한 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 비용이 없고, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 예상 수익률을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 종합적으로 판단할 때, 약 700,000,000원 ~ 750,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 향후 임대 수익률 및 시세 변동 등을 추가로 분석하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.