나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10050 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-36 효성하이츠빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역 (쌍문역)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호로서, 외벽 : 석재타일 및 드라이비트 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 "공동주택 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 내부확인이 곤란한 상태였으며, 건축물대장의 도면과 외부관찰 등에 의거하여 내부구조도를 작성하여 내부 등은 실제 상황과 상이할 수 있으므로 경매 참여 및 진행시 유의바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10050 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-36 효성하이츠빌라 지층비01호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호

사용승인일: 2001년 12월 12일

감정가: 206,000,000원

토지면적/토지분: 33.39㎡ (약 10.1평)

건물면적/건물분: 65.49㎡ (약 19.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 남측에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.2. 2. 교통상황

일반적인 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.

1.2. 3. 주변시설

주변에 백운중학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

말소기준권리: 갑13 - 현대캐피탈 가압류 (2021년 2월 18일)

본 경매물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 채권총액은 232,878,261원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강희문)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 12월 2일

* 확정일자: 2020년 10월 12일

* 배당신고일자: 2023년 1월 9일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인이 대항력이 없으며, 특별 매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

1.3. 3. 특별 매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 낙찰자의 인수 부담을 최소화하는 유리한 조건입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 쌍문동 일대 다세대주택의 시세는 면적, 건축연도, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2012년 건축, 전용면적 26.51㎡, 2층 주택이 2026년 7월 15,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 584만원)

* 2000년 건축, 전용면적 63.29㎡, 1층 주택이 2026년 7월 26,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 418만원)

* 1991년 건축, 전용면적 36.54㎡, 1층 주택이 2026년 7월 14,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 399만원)

본건(전용면적 65.49㎡, 2001년 준공, 지하 1층)의 감정가 206,000,000원(평당 약 314만원)은 유사 면적 및 건축 연도의 1층 거래 사례(26,500만원, 평당 약 418만원)에 비해 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 지하층이라는 점이 반영된 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 백운중학교가 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 건물 및 토지 이용

본건은 총 4층 규모의 철근콘크리트조 다세대주택으로, 지하 1층에 위치합니다. 토지는 장방형 평지의 토지이며, 공부상 공동주택 등 건물부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하나, 일반 실수요자 및 투자자에게 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지하층: 일조량 부족, 습기 발생 가능성, 환기 문제 등 지하층 특유의 단점이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 내외부 시설의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부확인 곤란: 경매 진행 시 내부 확인이 어려운 상태였으며, 건축물대장 도면과 실제 상황이 상이할 수 있어 실제 내부 구조 및 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 특정 기간 및 대상자에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 조건 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, HUG 관련 특별 매각조건으로 인해 낙찰자의 권리가 보호받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었다는 점도 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만, 지하층이라는 점과 건물 노후화, 그리고 내부 상태 미확인 가능성은 주의해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관련 위험이 매우 적습니다.

* HUG 관련 조건: 임대차보증금 반환채권 승계인의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 법적 리스크를 크게 줄여줍니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 매매가 대비 감정가가 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 입지 조건: 쌍문역 역세권에 위치하며 생활 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 경우, 감정가 206,000,000원 대비 주변 시세를 고려했을 때, 지하층이라는 점과 건물 노후화, 내부 확인의 어려움 등의 리스크를 감안하더라도 시세 대비 상당한 저평가 가능성이 있습니다. 유사 조건의 1층 물건 시세가 평당 약 400만원 이상임을 고려할 때, 본건의 감정가(평당 약 314만원)는 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

안전하게 입찰에 참여한다면, 권리관계의 명확성과 HUG 관련 조건의 이점을 활용하여 감정가 대비 10~20% 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

적정 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

이는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.