나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10003 [1] 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 101동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교"서측 인근에 위치(삼양로76길 17-12)하며, 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 금융기관, 수유시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 우이신설선 경전철 "삼양역", 미아역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건(사용승인일:2018.01.23)내 2층 203호로서, 외벽 : 치장석재붙임마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 플로링보드마감 창호 : 칼라알미늄 샷시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방시설, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 세로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(도시형생활주택(단지형 형다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 일련번호(3),(5),(7),(8): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 일련번호(4),(6),(9): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10003 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 101동 2층 203호

건물명: 하늘미소

동/호수: 101동 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대주택))

준공일: 2018년 01월 23일

2.3. 면적 정보

토지면적: 121.38㎡ (약 36.72평) - 9필지 일단의 토지

토지지분: 25.3337㎡ (약 7.66평)

건물면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

2.4. 가격 정보

감정가: 345,000,000원

2.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 서측 인근(삼양로76길 17-12)에 위치하고 있습니다. 주위는 중.소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 수유시장, 관공서, 공공시설, 아파트 등 기존 주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 또한, 우이신설선 "삼양역"과 4호선 "미아역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 요약

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건입니다. 인수할 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 31일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 채권액: 273,000,000원)입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (사업자명: 주택도시보증공사)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 04월 29일

* 배당신고일자: 2024년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

4.4. 특별 매각 조건

본 물건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인은 임차보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권

주변에 중.소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 수유시장 등이 위치하고 있어 지역 상업 활동이 활발한 편입니다. 다양한 편의시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

인근에 수유초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 교통 편의

지하철 3호선 삼양역과 4호선 미아역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6.3. 생활 편의 시설

관공서, 공공시설, 시장 등이 가까이 있어 생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 개발행위허가제한구역

본 물건 소재지는 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축, 토지 형질 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. (지정 기간 등 상세 내용은 공고문 확인 필요)

7.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 및 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(아파트, 다세대 등)로 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있으므로, 거래 시점의 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 임차인 관련 조건 불확실성

임차인의 대항력이 없으며 보증금을 승계하지 않는다는 조건이 명시되어 있으나, 실제 매각 과정에서 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

7.4. 내부 확인 제약

건물의 이용상태 및 내부 구조도가 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 확인이 어려웠으며, 표준적인 설비 및 이용 상황, 외부 관찰 등을 통해 작성되었습니다. 실제 이용 상태는 내부 구조도와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인을 해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이면서도 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금을 인수하지 않는 특별 매각 조건은 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다. 이는 명도 부담을 줄이고 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 기회를 제공합니다.

그러나 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역 지정과 같은 법적 제한 사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, 임차인 관련 조건이 명확히 이행되는지, 그리고 현장 재확인을 통해 내부 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 잠재적인 리스크 요인들을 신중히 검토하고 철저한 사전 조사를 거친다면 가치 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 매수자 유리한 임차 조건: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적으며, 보증금 미인수 조건으로 초기 투자금 부담이 감소합니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 삼양역 및 4호선 미아역 접근이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변 생활 인프라: 학교, 시장, 상업시설, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보(2026년 7월 거래)에 따르면, 주변 다세대주택의 실거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 ㎡당 약 366만원에서 449만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(46.78㎡)을 기준으로 추정 시, 시장 가격은 약 1억 7천만원에서 2억 1천만원 내외로 분석됩니다.

이는 본건의 감정가 3억 4천 5백만원과 상당한 괴리를 보입니다. 다만, 본건 하늘미소 아파트는 2018년 준공으로 비교 대상보다 신축이며, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 345,000,000원입니다.

본 건은 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 의무가 없다는 점, 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 개발행위허가제한구역, 토지거래허가구역 등의 법적 규제와 감정가와 주변 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석 결과와 경매 투자 수익률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 78%~84% 수준에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

* 최소 예상 입찰가: 270,000,000원

* 최대 예상 입찰가: 290,000,000원

따라서, 본건에 대한 최종 예상 입찰가는 280,000,000원 으로 제안합니다.

11. 주변 시설 검색

11.1. 지도 검색 결과

건물 주소: 서울특별시 강북구 수유동 58-54 (삼양로76길 17-12)

인근 시설: 수유초등학교, 다양한 상점, 식당, 은행, 병원, 주민센터, 공원 등이 위치하고 있습니다.

11.2. 혐오시설 유무

현재 지도상에서 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 산업 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.