나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경17 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1063 상계3차현대아파트 304동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ‘노일중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '마들역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제14층 제1404호로서, (사용승인일 : 1999.04.24) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통해 공도와 연결되며 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경17 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1063 상계3차현대아파트 304동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 676,000,000원

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

토지 면적: 40.12㎡ (약 12.14평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건축물 사용승인일: 1999년 04월 24일

1.2. 감정평가 요약

* 본 물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ‘노일중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '마들역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제14층 제1404호입니다.

* 본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되며, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 노일중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 7호선 '마들역'이 도보 가능한 거리에 위치해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

2.3. 도로 상황

단지 내 도로를 통해 공공 도로와 연결되며, 건물 앞 도로 폭은 남측 약 20미터, 그 외 방향으로는 약 10미터 내외로 확보되어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역

* 소유권 이전: 강형진 (1999.05.25), 이종근 (2002.01.29), 김창윤 (2012.10.24)

* 근저당권: 신한은행 (2024.05.10, 240,000,000원)

* 근저당권: 신한은행 (2024.06.25, 354,000,000원)

* 근저당권: 김용만 (2025.08.21, 200,000,000원)

* 임의경매: 신한은행 (2026.01.26, 497,264,195원) - 본건 경매 개시 결정

* 가압류: 신한카드 (2026.02.23, 20,376,044원)

* 근저당권 가처분: 경기신용보증재단 (2026.04.29)

* 등기부채권 총액: 814,376,044원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 을12 (신한은행 근저당권, 2024.05.10 접수).

* 본 경매 개시 결정(갑5)보다 선순위인 권리들은 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 윤지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010년 11월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 : 0원

* 주의사항 : 대항력 있는 임차인(윤지원)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약의 유효성 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 아파트 밀집 지역 내 위치하며, 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주거지로서의 상권은 안정적입니다.

4.2. 생활 편의 시설

단지 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 교육 환경

인근에 노일중학교가 위치하며, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역 포함)으로 지정되어 있어 학생들에게 안전한 교육 환경을 제공합니다.

4.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 상계3차현대아파트 (외부 표시: 상계3차 I'PARK)

* 주소: 서울특별시 노원구 상계동 1063

* 건축년도: 1999년 4월 24일 사용승인

* 총 세대수: 494세대

* 총 주차 대수: 241대 (세대당 약 0.49대)

* 최고/최저층: 15층 / 지하 1층

* 관리사무소 연락처: 02-932-1797

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 유동화 물건

본 건은 자산유동화(ABS) 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 미묘한 차이가 있을 수 있으므로 관련 법규 및 진행 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 대항력 있는 임차인

윤지원 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력을 갖추고 있으나, 이는 실질적 보증금 부담이 없음을 의미할 수 있습니다. 임대차 계약의 유효성 및 실제 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5.3. 공부상 명칭 및 현황 불일치

공부상 명칭은 '상계3차현대아파트'이나, 현황은 '상계3차 I'PARK'로 외부 표기되어 있습니다. 이는 단순 표기 차이일 가능성이 높으나, 등기부등본과 실제 현황이 다를 수 있어 확인이 필요합니다.

5.4. 지역 규제

토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역', '과밀억제권역' 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 상계동에 위치한 아파트로, 지하철 7호선 마들역 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거지입니다. 경매 절차상 유동화 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 다만, 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 감정가는 6억 7,600만 원이며, 인근 시세 및 향후 개발 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 마들역을 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다.

* 안정적인 주거 환경: 노원구 상계동의 잘 형성된 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 저평가 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 준공연도가 20년이 넘어 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 최근 시세 분석

* 최근 매매 정보 (2026년 7월): 6억 4,000만 원 ~ 6억 6,000만 원 (8~13층 거래)

* 최근 전월세 정보 (2026년 4월~7월): 보증금 3,038만 원 ~ 4,200만 원 또는 3억 1,500만 원 (월세 0 또는 48만원)

* 현재 시세는 6억 4,000만 원 ~ 6억 6,000만 원 수준으로, 감정가(6억 7,600만 원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 본 물건은 14층으로 최근 거래된 층수와 비교 시 중간 이상입니다.

8.2. 인수 금액 분석

* 인수 보증금: 0원

* 기타 인수되는 권리: 없음

8.3. 최종 예상 입찰가

최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 6억 5,000만 원 ~ 6억 7,000만 원 수준으로 예상됩니다. 감정가가 시세 범위의 상단부에 위치하므로, 낙찰 가능성을 높이려면 시세 하단부에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보며 상향 조절하는 전략이 유효할 수 있습니다. 실제 입찰가는 당시의 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.