나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50143 [1] 서울특별시 강동구 천호동 223-2 씨펠리스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유진 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서을특별시 강동구 천호동 소재 '천호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 단독·다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 도보 10분 내외 거리에 ' 굽은다리역(5호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 현황 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역 (2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조), 대공방어협조구역(위 탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경), 소 규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-01-02)(조합설립인가: 2024.12.30.), 과밀억제권 역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 외국인 등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간: 25.8.26.~26.8.25., 국토부공고 2025-1058호).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호로서(사용승인일: 2016.11.07) 외 벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 등 마감. 창 호: 섀시 창호 등.

이용상태

현황 다세대주택(후첨 '건물이용 및 임대개황도'참고)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이병철)로부터 2026.08.14.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2026타경50143 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 223-2 씨펠리스 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

285,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

토지지분: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독·다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 도보 10분 내외 거리에 '굽은다리역(5호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 중 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2016년 11월 07일임. 외벽은 석재 붙임 및 치장벽돌 등 마감되었으며, 창호는 섀시 창호 등임. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

2.4. 인접 도로 상태

남측으로 로폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 외국인 등 대상) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경50143) (2026-01-28 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이병철 (이 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 이병철)로부터 2026.08.14.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

3.3. 인수되는 권리

없음. 상기 임차인 이병철은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 인수되는 보증금은 0원임.

3.4. 권리 분석 요약

부동산강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 경매로 모든 권리는 소멸될 예정임. 임차인의 대항력이 포기되었고, HUG로부터 임차보증금 반환 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 전용면적 25.69㎡ (약 7.77평) 규모의 다세대주택이 300,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 38,610,000원). 해당 건물은 2017년에 건축되었습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 전용면적 48.13㎡ (약 14.56평) 규모의 다세대주택이 352,500,000원에 거래되었습니다 (평당 약 24,200,000원). 해당 건물은 2016년에 건축되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래: 전용면적 50.07㎡ (약 15.15평) 규모의 다세대주택이 480,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 31,680,000원). 해당 건물은 2003년에 건축되었습니다.

본건은 전용면적 29.85㎡ (약 9.03평)이며, 2016년에 건축되었습니다. 감정가는 285,000,000원으로 평당 약 31,560,000원입니다.

이는 유사 건물 거래 사례의 평당 가격 범위(약 24,200,000원 ~ 38,610,000원) 내에 있으며, 특히 2003년식 건물의 평당 가격(약 31,680,000원)과 유사합니다. 2017년식 소형 면적 건물의 평당 가격이 더 높은 것으로 보아, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 5호선 굽은다리역 도보 10분 내외, 버스정류장 인접.

* 교육: 천호초등학교 남측 인근 위치.

* 편의: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 천호초등학교가 위치하고 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 중학교 및 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

임차인 이병철 씨가 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 매우 긍정적인 요인입니다.

6.2. 토지거래계약에관한허가구역

본건 토지는 2025.10.20.~2026.12.31.까지 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 대상 허가구역에도 해당될 수 있으므로, 거래 시 해당 지자체의 허가를 확인해야 합니다.

6.3. 소규모주택정비사업 구역

본건이 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어, 향후 사업 진행 시 지역 환경 변화 및 건축 관련 제한 등이 있을 수 있습니다. 이는 장기적인 개발 가능성과 함께 단기적인 불편을 야기할 수도 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 강동구 천호동 223-2 씨펠리스 4층401호는 2016년에 준공된 다세대주택으로, 5호선 굽은다리역 인근에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 가장 큰 장점은 HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 임차인 관련 확약서로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 권리 관계가 매우 깔끔하며, 임대 관계도 미상으로 표시되어 있어 명도가 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약허가구역 및 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 거래나 개발에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 5호선 굽은다리역 역세권에 위치하며, 주변 편의시설 및 학교가 인접하여 생활 여건이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 지역 재개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과와 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

시세 조사 결과, 본건의 평당 가치는 약 3,156만원으로, 주변 유사 물건의 거래가 및 신축 연도를 고려하면 300,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.